O setor imobiliário tem passado por algumas mudanças nos últimos tempos. Em meio a um cenário de crescente interesse dos investidores e consumidores em adquirir imóveis e de aumento do número de transações efetuadas, surgiu uma nova modalidade de investimento conhecida como Built to Suit.
Essa ferramenta promete trazer mais facilidades e possibilidades para o mercado imobiliário, dando mais personalização e dinamismo às negociações que envolvem os contratos de imóveis. Mas afinal, como funciona esse mecanismo? Existe alguma legislação que regulamenta esse negócio? Como fica a cobrança tributária das operações realizadas por meio desse contrato?
Para ajudar a sanar as suas dúvidas, este artigo vai explicar como funcionam os contratos Built to Suit e as regras tributárias que são aplicáveis a eles. Acompanhe o conteúdo e saiba mais sobre o assunto!
Qual é o conceito de Built to Suit?
A expressão “Built to Suit” significa “construído para servir”, ou “construído para ajustar”. Do ponto de vista jurídico e imobiliário, esse termo é usado para se referir a contratos de locação atípicos de imóveis urbanos.
Trata-se de um negócio em que o proprietário/locador realiza investimentos em um imóvel, edificando-o e implementando reformas com o objetivo final de satisfazer as necessidades e as vontades do locatário. De fato, o Built to Suit é uma espécie de locação imobiliária. Ele consiste na construção ou na reforma personalizada de um imóvel, que seja pensada de acordo com o objetivo do futuro locatário.
Essa modalidade contratual não foi criada para fins residenciais. Ela costuma ser bastante utilizada por setores da indústria e do comércio, pois esses ramos apresentam necessidades especiais e específicas para o seu funcionamento e instalação.
Vamos dar um exemplo para tornar o entendimento mais fácil. Imagine uma grande rede varejista que precise fazer a locação de um imóvel amplo, arejado e espaçoso para armazenar as suas mercadorias. Cientes dessa necessidade, os investidores imobiliários que têm interesse em fechar esse negócio poderão fazer a construção ou a reforma da propriedade, com o único propósito de atender às expectativas desse futuro locatário.
No entanto, antes de o locador realizar o investimento (obras e reformas), o contrato Built to Suit deverá ser celebrado. Esse acordo precisa determinar um prazo de vigência, no qual há a possibilidade de reaver o valor investido e a previsão de receber os rendimentos obtidos com a locação. Trata-se de uma maneira de garantir a segurança jurídica para ambas as partes.
Como funciona o contrato Built to Suit?
Aqui, estamos falando de uma operação imobiliária conhecida como construção sob medida. O contrato Built to Suit estipula que o investidor fará a viabilização e as mudanças necessárias no empreendimento imobiliário, levando em consideração os interesses do futuro usuário ou cliente. Este, por sua vez, vai utilizar o imóvel por um período predeterminado em troca do pagamento do valor referente ao investimento realizado e da remuneração pelo uso do imóvel.
Esse é um contrato que é firmado por um longo prazo de duração. Geralmente, o negócio de locação que adota esse modelo costuma ter um prazo de validade variável entre 15 a 20 anos. Essa característica permite ao empreendedor a possibilidade de efetuar a amortização sobre os investimentos que foram realizados, incluindo aí a rentabilidade obtida.
Outro ponto de grande importância se refere ao valor locatício do imóvel. Aqui há uma diferença básica entre o contrato Built to Suit e a locação tradicional. Enquanto na locação comum, o aluguel tem o objetivo de remunerar o uso do imóvel que é utilizado pelo locatário, no Built to Suit o aluguel deve servir de base para a remuneração e o uso, bem como precisa considerar o investimento inicial que foi feito a fim de trazer personalização e exclusividade ao imóvel — construções ou reformas.
Nesse caso, é possível que o locador não tenha recursos suficientes para implementar as mudanças e precise recorrer a um terceiro para efetivar a construção — solicitando financiamentos perante instituições financeiras, por exemplo.
Como se dá a operação Built to Suit?
Em regra, o procedimento Built to Suit costuma acontecer seguindo algumas etapas:
- primeiramente, a pessoa física ou a empresa contratante deve fazer a contratação dos serviços de um empreendedor;
- o empreendedor deve adquirir o imóvel de acordo com as características que foram determinadas pelo cliente;
- será desenvolvido um projeto arquitetônico e imobiliário que seja capaz de satisfazer as necessidades do cliente contratante;
- o empreendedor efetua a construção ou a reforma, por conta própria ou com o auxílio de terceiros, conforme o projeto que foi desenvolvido;
- o empreendedor deverá ceder o direito de uso do imóvel para o contratante por um determinado período, que é previamente estipulado nos contratos de imóveis.
Existe previsão legal para o contrato Built to Suit?
O contrato Built to Suit é chamado de locação sob encomenda. Ele consiste em um contrato atípico. Isso quer dizer que não há previsão na lei sobre como se dá a sua regulamentação. De fato, o ordenamento jurídico não trata de forma expressa, em nenhum momento, sobre o Built to Suit — apesar de ele abranger características de diversos outros contratos, como a compra e venda, a locação, a cessão, entre outros tipos.
Além disso, é importante mencionar que não é possível aplicar a Lei 8.245/91 (Lei das Locações) em sua integralidade nas relações que regem o Built to Suit. Somente alguns poucos pontos. Na realidade, esses dois tipos de contratos não são harmônicos em diversos aspectos.
No entanto, a edição da Lei nº 12.744/2012 alterou o art. 4º e acrescentou o art. 54-A na Lei nº 8.245/1991 para prever sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos decorrentes dessa relação. A Lei denomina esses contratos como sendo de construção ajustada.
Confira o art. 3º dessa Lei:
“Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.”
É possível a desistência do contrato Built to Suit?
Em regra, o locador não pode reaver o imóvel que está alugado. A exceção se dá nos casos em que a decisão tenha partido do locatário.
Isso significa que é possível a denúncia (desejo de encerrar um contrato celebrado) antecipada do vínculo locatício por decisão do locatário. Porém, ele deve se comprometer a efetuar o pagamento da multa proporcional que foi previamente estipulada no acordo. Caso não haja previsão no contrato, o juiz pode estipular um valor.
Nesse sentido, a mesma Lei nº 12.744/2012 somente determina que esse montante não pode ser superior à soma dos valores dos aluguéis pendentes, ou seja, que teriam que ser pagos até o encerramento (termo final) da locação.
Quais são os benefícios do contrato Built to Suit?
Ambas as partes (contratante e empreendedor) obtêm vantagens mediante o fechamento desse tipo de negociação.
Vantagens para a parte contratante (locatário)
O cliente tem vários benefícios. Confira:
- ele pode fazer a fiscalização da obra para verificar se o projeto está sendo realizado conforme foi originalmente determinado;
- ele recebe o imóvel “sob medida” e pronto para ser ocupado, exatamente com as características que foram determinadas por ele, de acordo com as suas necessidades;
- o cliente não precisa mobilizar nenhum recurso financeiro para a aquisição de terrenos nem para efetuar a construção ou a reforma das instalações do imóvel. Tudo fica por conta da outra parte, o investidor;
- o cliente pode direcionar a sua atenção para o core business, ou seja, para as atividades que realmente importam para os negócios do setor em que ele atua;
- o pagamento mensal (aluguel) para o empreendedor referente à ocupação do imóvel pode ser considerado como despesa operacional. Isso implica a redução da carga tributária — conforme veremos mais à frente;
- o cliente não se envolve em nenhum momento com os trâmites envolvendo reformas e construção do imóvel. Tudo é feito pela empresa especializada, que fica responsável por viabilizar todo o projeto;
- a parte definirá elementos específicos da construção, como arquitetura, infraestrutura, metragem, decoração, luminosidade, ventilação etc.
- podem ser aplicadas vantagens financeiras e tributárias, dependendo do regime de tributação que a pessoa jurídica escolheu.
Vantagens para a parte contratada (locador)
O locador também aufere benefícios ao concordar com esse tipo de negociação. Confira:
- o contrato apresenta um amplo prazo de duração, cerca de 10 a 15 anos, trazendo mais segurança jurídica, especialmente pelo fato de o acordo ser firmado com empresas que costumam estar bem estabelecidas e reconhecidas no mercado;
- o lucro vai cobrir todos os custos referentes à realização do empreendimento (obra e reformas). Isso significa que o investidor poderá recuperar todo o capital que foi utilizado;
- o locador receberá os rendimentos compatíveis (aluguel propriamente dito);
- o valor da locação nessa modalidade de investimento costuma trazer um retorno superior ao da locação tradicional, por exemplo;
- trata-se de uma grande possibilidade para a diversificação dos investimentos;
- os gastos que se referem à locação e aos custos operacionais podem ser deduzidos diretamente da base de cálculo do Imposto de Renda e da CSLL.
- caso as áreas sejam usadas diretamente para as atividades do inquilino, também é possível a redução das despesas por meio da dedução da base de cálculo do PIS e COFINS;
- há a oportunidade de investir em ativos imobiliários com mais segurança.
Quem costuma utilizar os contratos Built to Suit?
Muitas empresas têm a necessidade de se instalar em espaços diferentes, que sejam capazes de se adequar às atividades que elas desenvolvem, apresentando algumas particularidades. Contudo, esse tipo de propriedade específica que atende às exigências da pessoa jurídica não costuma ser encontrada com facilidade dentro do mercado.
O principal exemplo nesse sentido são as indústrias e as empresas voltadas para a prestação de serviços. Além disso, essa modalidade de contrato já é bastante adotada por indústrias localizadas nos Estados Unidos e por todo o continente europeu, principalmente.
Em regra, o contrato imobiliário do tipo Built to Suit é voltado para as multinacionais e as empresas de médio e grande porte. Isso porque as operações desempenhadas por essas companhias devem seguir um determinado padrão, a fim de garantir a continuidade das atividades. Portanto, quanto mais ajustado for o ambiente, melhores serão as condições para o trabalho.
De fato, apesar de existirem muitas ofertas de imóveis anunciados para a locação, esses tipos de ambientes não costumam se mostrar adequados e não conseguem suprir as exigências dos futuros locatários. Nesse sentido, a customização dos espaços ganha importância. Afinal, a parte interessada não deseja gastar os seus recursos financeiros com reformas e obras que comprometeriam uma parcela significativa do fluxo de caixa operacional — e que não guardam relação com o foco principal do negócio.
Como são os imóveis objetos do contrato Built to Suit?
As empresas que buscam esse tipo de locação desejam imóveis com estruturas especiais — galpões e centros de distribuição, prédios com vigas e pisos resistentes para suportar altas cargas, maquinário pesado, estrutura elétrica fortalecida etc.
Nesse sentido, é possível afirmar que as principais exigências dos locatários envolvem as construções com especificações técnicas rígidas e o cumprimento do prazo que foi previamente definido para efetuar a obra e entregar o imóvel.
As principais empresas que já fazem uso dessa modalidade são as construções sedes da Petrobrás e da Rede Globo de Televisão, as indústrias Alpargatas e a rede C&C Materiais de Construção.
Existe alguma jurisprudência que aborda esse modelo de contrato no Brasil?
Essa nova modalidade de aluguel Built to Suit ainda é recente no país. Somente em 2012 foi instituída a Lei nº 12.744/12, que passou a regulamentar esse esquema e trouxe algumas disposições mais claras sobre o assunto.
Por outro lado, também encontramos jurisprudências e entendimentos doutrinários sobre o assunto. O enunciado nº 67, da II Jornada de Direito Comercial do CJF/STJ de 2015, determina que “na locação Built to Suit, é válida a estipulação contratual que estabeleça cláusula penal compensatória equivalente à totalidade dos alugueres a vencer, sem prejuízo da aplicação do art. 416, parágrafo único, do Código Civil.”
Nesse sentido, apesar das suas operações serem definidas por meio de legislação específica, o contrato Built to Suit tem o dever de respeitar as condições previstas em todos os contratos de modo geral — especialmente o princípio da boa-fé.
Por sua vez, é interessante mencionar que o locatário também tem a obrigação de respeitar algumas condições contratuais estipuladas no acordo, sob pena de virar réu em ações de despejo ou consignação de pagamento.
De fato, é necessária uma lei para definir as principais regras referentes a esse investimento. Afinal, esse modelo apresenta diversas diferenças em relação aos contratos comuns:
- o locador recebe o valor que foi investido no imóvel acrescido da quantia referente ao aluguel;
- o locador não poderá tomar o imóvel para si antes do fim do contrato;
- o locatário tem a opção de solicitar a renúncia do valor.
O art. 3º da Lei nº 12.744/12 acrescentou o art. 54-A à Lei nº 8.245, de 1991. Confira a redação:
“ Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação”.
Como é feito o cálculo?
O cálculo do investimento referente ao modelo Built to Suit apresenta algumas particularidades. Em regra, o valor varia levando em consideração os seguintes fatores: metragem do terreno, localização do imóvel, características especiais da estrutura, tempo estimado de locação, entre outros elementos.
Nesse mesmo sentido, quanto maior o tempo de duração do contrato, menor será o valor das mensalidades — também não custa mencionar que esse contrato poderá ser renovado por um prazo de até 50 anos.
Quais são os benefícios tributários envolvendo o contrato Built to Suit?
As empresas locatárias que firmam o contrato Built to Suit recebem benefícios tributários no que se refere às despesas operacionais (de locação) e aos custos de depreciação e amortização (referente à propriedade). Mas, para isso, elas devem estar enquadradas nos seguintes regimes fiscais: Lucro Real, para fins de IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jurídica), e CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido).
Esse benefício tributário é obtido pela apuração de despesa gerada pelo pagamento dos aluguéis. No âmbito fiscal, o pagamento mensal pode ser contabilizado como despesa operacional, gerando uma redução da carga tributária.
Além disso, é importante mencionar que as despesas do locador e do locatário que envolvem a locação e os custos operacionais podem ser deduzidas da base de cálculo do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica e da CSLL. Por sua vez, também é possível a dedução da base de cálculo do PIS e COFINS se o espaço for utilizado de maneira direta pelo locatário.
O Built to Suit é uma nova modalidade de locação?
É importante observar os dois lados que compõem as partes desse tipo de contrato. O futuro locatário e que vai fazer uso do imóvel espera adquirir um terreno moderno e que seja capaz de atender às suas expectativas de negócio, mediante o pagamento de um valor pré-determinado, que deve ser efetuado em prestações mensais, geralmente.
E do outro lado, está a figura do investidor (e também locador do imóvel). Essa parte está a procura de obter um retorno financeiro referente aos investimentos que foram depositados no projeto da obra. Além disso, é esperado receber uma remuneração referente ao uso constante do imóvel.
Nesse sentido, o contrato incita que o locatário permaneça no imóvel até o fim do acordo. Trata-se de uma condição que garante a segurança do negócio, uma vez que assim poderá ser efetuada a distribuição de títulos aos investidores, por meio do efetivo pagamento das parcelas que foram contratadas.
Dessa forma, essa configuração contratual deve ser compreendida como uma nova espécie de modalidade locatícia. Isso porque as contratantes definem previamente as obrigações que ficarão responsáveis antes mesmo do início da construção e da reforma do terreno ou imóvel.
Além disso, outra característica comum que a destaca da locação tradicional é o período longo da negociação (entre 10 e 20 anos) que deve ser previamente definido no contrato.
Perante essas características, o entendimento majoritário é que se trata de uma locação atípica. Nesse sentido, caso ocorra um eventual rompimento do vínculo contratual entre as partes, deverá incidir uma multa que faça jus à soma dos valores que foram contratados. Dessa forma, as obrigações que foram assumidas estarão devidamente garantidas.
Nesses casos, se aplica o parágrafo único do art. 473 do Código Civil, que garante o conceito de locação neste formato. Confira:
“Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.”
Qual é a importância de contar com um escritório especializado no assunto?
Os contratos e as negociações envolvendo o Built to Suit são complexos. A lei ainda apresenta algumas lacunas e pontos que podem trazer conflitos na compreensão do conteúdo. Nesse cenário, nada melhor do que contar com a ajuda de um escritório de advocacia com advogados devidamente capacitados e que entendam do assunto com detalhes.
Esses profissionais poderão elaborar e analisar o contrato e pedir a revisão desse acordo, caso identifiquem algum ponto que necessite de maiores esclarecimentos ou que seja prejudicial para o cliente. Dessa forma, fica mais fácil prosseguir com as negociações.
Como você pôde perceber, o contrato Built to Suit apresenta várias particularidades e não se confunde jamais com a locação tradicional, apesar de fazer uso de algumas disposições da Lei das Locações como forma de complementar o conteúdo.
Quer saber mais sobre o assunto e evitar amargar prejuízos financeiros? Deseja obter mais orientações sobre como funciona esse contrato? Podemos ajudá-lo! Entre em contato conosco!
Este conteúdo tem cunho meramente informativo, toda e qualquer dúvida deverá ser sanada por um profissional capacitado para emitir um juízo de valor acerca da situação.
