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Parte 2 do Guia da Lei 13.465 – Direito de laje

Sei que havia dito (aqui) que escreveria neste post (apesar do linkedin chamar isso de “artigo”, não tenho a mínima pretensão de assim fazê-lo) sobre os impactos da nova lei 13.465/17 nos Registros Públicos, mas atendendo um pedido de um amigo meu e colega de profissão, vou falar um pouco do direito de laje [o mundo é dinâmico (ou como querem alguns agora, o mundo é VICA – volátil, incerto, complexo e ambíguo)].

Antes de entrarmos na questão legal, segue uma breve definição de laje emprestada da engenharia: peça estrutural do edifício no plano horizontal, geralmente feita de concreto armado apoiada em vigas a qual, por sua vez, descarrega as forças nos pilares (vide NBr 6118/2014 em http://www.abnt.org.br). Gosto muito desse site aqui também: https://www.priberam.pt/dlpo/laje: “Camada de concreto armado que corresponde ao pavimento e ao teto de um andar, de um edifício ou de outra estrutura semelhante”.

Não há como entender direito imobiliário sem antes adentrar um pouquinho no mundo da engenharia (tenho a sorte de ter pai e sogro como engenheiros civis; meu avô foi advogado; advocacia + engenharia = direito imobiliário).

Para complicar ainda mais (para nós advogados), vamos entrar um pouco no mundo da arquitetura: a laje pode ter vários outros formatos (não só o horizontal) que a genialidade humana pode conceber. P. Ex., Oscar Niemeyer (http://www.niemeyer.org.br) criou uma laje em forma de hipérbole: cobertura da Capela Curial de São Francisco de Assis na Pampulha, Belo Horizonte/MG (https://www.temporadalivre.com/blog/wp-content/uploads/Belo-Horizonte-Pampulha-Igreja-São-Francisco-de-Assis-Embratur-Acervo-Belotur-Divulgação2-1024×682.jpg) ou em formato de abóboda: Congresso Nacional (https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/7/74/Brasilia_Congresso_Nacional_05_2007_221.jpg).

Na lei nova, a tal da laje aparece (dê um ctrl+f “laje” em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm):

1º = alterações no Código Civil:

– laje é um direito real (artigo 1.225) = poder do homem sobre as coisas;

– a laje está disposta nos artigos 1.510 A, B, C, D e E (ctrl+f “laje” em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm) – vamos falar mais à frente de suas características;

2º = alterações na Lei de Registros Públicos (vide http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm):

– o direito real de laje merece a abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis com remissões recíprocas nas demais matrículas das suas lajes umbilicalmente relacionadas (artigo 176, § 9º que trata do livro 2 = o da matrícula);

3º = no Código de Processo Civil (vide http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/Lei/L13105.htm):

– cabe ao exequente a intimação dos “lajistas” (construção base + a da sobressolo e + a do subsolo);

A Lei 13.465 ainda menciona que o primeiro registro no âmbito da REURB-S é isento de emolumentos registrais, mas não convém aqui tratar disso (artigo 13, § 1º, VII). Estamos com um outro olhar sobre esta coisa nova.

A laje da lei se caracteriza pelo seguinte:

– é um direito real sobre coisa própria (“a laje é minha, posso usá-la, transferi-la e reivindica-la de quem quer que seja”);

– a laje é uma unidade imobiliária autônoma de partes somente de uso do proprietário desta (não a confunda com unidade em condomínio edilício pela razão logo abaixo);

– não possui outras quaisquer partes em comunhão com seus pares (os lajistas), p. ex., uma eventual fração ideal de terreno (distinção de unidades autônomas do condomínio edilício);

– a laje é perene (assim como a propriedade), o que denota a sua principal distinção com a superfície (que acaba um dia = temporária);

– a laje pode ser a de cima e a de baixo (no subsolo do seu prédio, aquilo que está sobre sua cabeça é uma laje);

– quem tem a laje de cima possui os direitos futuros de alienação de novas lajes acima (sobressolo) e quem tem a laje de baixo possui os mesmos direitos do subsolo, desde que cada qual colha autorização expressa dos demais lajistas (a lei define isso como um “sucessivo direito real de laje”), respeitando-se o direito de preferência do outro;

– o lajista que quiser vender a sua laje tem que oferece-la ao outro, em igualdade com terceiros (30 dias para o outro se manifestar), sob pena de anulação com depósito em juízo do preço em até 180 dias da venda ao terceiro (muito parecido, senão idêntico com a preferência prevista na Lei 8.245/91, artigo 27 = Lei de Locações);

– em caso de 3 ou mais lajes (subsolo, térreo, 1º andar) tem preferência na compra da laje nova o lajista de cima primeiro e depois o de baixo em segundo, sempre com igualdade de terceiros e respeitando-se o quanto acima colocado;

– cada qual arca com os tributos devidos por suas lajes (em essência o IPTU) e, claro, o edifício todo deve respeitar as posturas edilícias e urbanísticas legais (de competência municipal – estatuto da cidade) e porque não as restrições urbanísticas de ordem convencional, as de loteamento p. ex.;

– os lajistas podem criar até mesmo uma convenção estipulando quem paga o quê (não confunda com a de condomínio, pois este nada tem que ver; apesar da própria lei dizer que as normas do condomínio edilício podem ser aplicadas à laje) – a força executiva desta seria a mesma de uma associação de moradores em loteamento ou uma convenção de condomínio edilício mesmo já que a própria lei fala de utilização das normas do edilício? Quero crer que a jurisprudência vai ficar com esta última; Isso pode ser feito também via contrato de venda e compra da laje;

– nenhum lajista pode prejudicar os outros com obra nova, consertos ou segurança;

– se um lajista não consertar a sua parte e o caso for urgente, o outro pode fazê-lo, ressarcindo-se posteriormente do faltante;

– se o prédio cair, a laje é extinta, salvo se houve laje no subsolo ou o prédio for reconstruído em até 5 anos (se alguém der causa à ruína – falta de cálculo estrutural de concreto armado, p. ex. – fica obrigado ao ressarcimento, claro).

Ainda bem que o legislador retirou da lei a característica de que a laje teria que ter um acesso independente (e isolamento funcional); isso constava da medida provisória nº 759/2016. É difícil, ou quase impossível, conceber lajes com as características acima e ainda um acesso independente para a rua. Lembrei daqueles prédios em Nova Iorque que possuem um andar de baixo com escada até a rua e o andar de cima (meio metro acima do perfil natural do terreno), também com acesso à rua; obviamente uma situação completamente diferente do foco da lei que é a regularização fundiária urbana de favelas (vide exposição de motivos da aludida MP em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2016/Exm/Exm-MP%20759-16.pdf).

Laje é falta de terreno fruto da criatividade humana em decorrência da necessidade de moradia digna. É instrumento de regularização fundiária urbana. Porém, fico imaginando alguns outros usos com o direito real de laje:

PRIMEIRO (novo empreendimento imobiliário):

– Vila Madalena (ou qualquer bairro com as características abaixo = em SP: Pompeia, Perdizes etc.);

– declividade da rua acima de 30% (pirambeira);

– imóvel com 30 m de frente;

– recorte o perfil natural do terreno em planos horizontais distantes um do outro aquilo que faria sentido numa loja: 10m de frente para a rua ou 6 lojas com 5m de frente (pena que eu ainda não sei desenhar num software qualquer para mostrar este desenho, mas se me derem uma lousa…), acrescente mezaninos (mais uma laje? Se um dos lojistas não a usar. poderia eu vender o espaço para outro lojista com uma venda e compra normal = escritura + registro);

– saída para a rua (individuais ou não) concebo uma praça de convivência (co-working + integração + networking);

– finalidade comercial;

– construo, averbo a construção, divido as unidades em lajes abrindo-se matrículas (não se esqueça dos mezaninos), divido o cadastro e lançamento de IPTU, faço uma convenção, vendo-as a público.

Mas qual a vantagem? Porque não fazer um prédio maior? A primeira que vejo é a desnecessidade de se pagar emolumentos para a incorporação (na venda com a construção = funding e depois na instituição e especificação de condomínios). Não vejo uma burla patente à Lei de Incorporações – 4.591/64, já que a lei (agora) me permite vender lajes. Ora, mas se for para desviar da Lei de Incorporações, porque não fazer simplesmente um prédio de lajes e não um condomínio edilício? Não há nada que proíba. E mais, porque não fazer um empreendimento imobiliário residencial com características próximas? O que se imaginou como um instrumento de regularização fundiária urbana pode e deve dar azo à discussão (o pensamento humano é muito mais criativo do que as regras escritas e por isso estanques de uma norma).

SEGUNDO (mezaninos):

– imagine um Shopping Center em que as lojas sejam independentes de seus mezaninos e que todos estes seriam divididos em direitos reais de lajes;

– se os mezaninos fossem blocos independentes das lojas, não tendo acesso às suas correspondentes lojas imediatamente inferiores, os mezaninos poderiam ser vendidos / alugados pelo empreendedor do Shopping para outros lojistas que tenham que manter um estoque maior;

– há uma loja no Shopping Paulista que vende roupas femininas através de uma plataforma on line (tendência essa que vem aniquilando SCs nos EUA – a velocidade de abertura de novos SCs por lá diminui sobremaneira nos últimos tempos); ela não possui qualquer estoque e fez até um pé direito duplo em sua loja; e se o SC pudesse alugar (ou vender) essa parte à outra varejista de roupa enorme, aliás no mesmo andar, que precisa de um estoque gigantesco (bastaria um acesso ou acordo entre estas duas lojistas impostas pelo SC);

– isso significaria uma maior monetização do espaço (um novo conceito de SC); isso poderia ser feito também via condomínio edilício? Talvez não porque não conseguiria individualizar uma unidade autônoma nos termos da Lei 4.591/64 (reflitamos sobre isso);

TERCEIRO (antenas):

– pode um condomínio edilício ser criado com uma laje para vende-la posteriormente às operadoras / arrendatárias de antenas para telefonia celular?

– para as empresas que operam essa questão, a locação não lhes traz a força da propriedade ou, no caso, de um direito real de laje;

– pergunte a elas se preferem uma locação de 20 (ou mesmo 10) anos com cláusula de vigência e direito de preferência ou uma matrícula com o perene direito real;

– e se os condomínios edilícios antigos pudessem conceber uma nova unidade na laje? Não estaria essa atrelada ao condomínio edilício, razão pela qual a princípio não seria necessária a unanimidade dos condôminos para a sua constituição. A pensar. Algo assim pode ser a “salvação da lavoura” do condomínio com a diminuição das cotas condominiais beneficiando a todos os moradores.

Como as Municipalidades devem dispor sobre as restrições urbanísticas e edilícias da laje, procurei algo no novo COE de SP (lei nº 16.642/2017 – vide http://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/leis/lei-16642-de-09-de-maio-de-2017/ e http://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/leis/decreto-57776-de-07-de-julho-de-2017/), mas nada encontrei. Possivelmente SP ou RJ irão abrir essa frente (desconheço alguma medida já sendo discutida nas respectivas câmaras).

Nesse post, fiz questão de não ler (muito) os meus pares advogados que já escreveram sobre o assunto (e também o SECOVI, IASP, IRIB; tem muita gente falando sobre o assunto) para tentar ao máximo pensar de forma original (diria minimamente originária no meu eu; são só elucubrações meu caro).

Até a próxima (prometo que será a influência da Lei 13.465 nos Registros Públicos, salvo se algum outro colega me pedir coisa diversa).