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A-Lei-6.766-79-foi-alterada-recentemente-pela-lei-13.465,-de-11-07-2017

Alterada Lei de Loteamento Urbano

ALei 6.766/79 foi alterada recentemente pela lei 13.465, de 11/07/2017.

Chamo a atenção para duas alterações:

O artigo 2º da Lei 6.766 (“O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes“) ganhou a previsão (legal) de espécie (largamente já utilizada Brasil afora) de loteamento fechado ou “loteamento de acesso controlado”, como segue texto abaixo:

“§ 8º  Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.”

E o artigo 36 ficou com o seguinte acréscimo sobre as associações de moradores concedendo força de lei à sua cotização (todo mundo tem que pagar o “condomínio” / associação):

“Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis

Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.” 

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Parte-1-do-Guia---Lei-13.465-17-(LOTEAMENTO)

Parte 1 do Guia – Lei 13.465/17 (LOTEAMENTO)

Como dito no primeiro artigo, a ideia aqui é passar pelas alterações da referida lei (“13.465”), ou melhor, suas partes mais comentadas pelo nosso mercado imobiliário / meio jurídico.

Para quem ainda não leu ou perdeu o primeiro artigo, clique aqui

Assim, abordo abaixo os seguintes itens dentro do contexto loteamento (as numerações abaixo foram extraídas do outro texto que, por sua vez, seguiu a ordem da Lei):

‘3.      Exoneração da responsabilidade tributária do incorporador / loteador em caso de venda da unidade autônoma / lote;
6.      Condomínio de Lotes (alterações no Código Civil e Lei de Loteamento);
7.      Associação de Moradores e sua cotização (alterações na Lei de Loteamento) e o loteamento com controle de acesso (“fechado”?);’

Exoneração da responsabilidade tributária do incorporador / loteador em caso de venda da unidade autônoma / lote:

A 13.465 insere o item 32 no rol de documentos que podem ser averbados conforme a Lei de Registros Públicos (clique aqui): termo de quitação (do preço) de CVC (compromisso de venda e compra) de lotes.

Um problema grave de loteamentos, principalmente sob a ótica dos empreendedores (ou os terrenistas, no caso da famosa “parceria para desenvolvimento de loteamentos”), é a quantidade de execuções fiscais municipais vinda de não pagamento pelos adquirentes / compradores de lotes: o famoso “comprei, paguei o lote, mas não pago o IPTU porque não registro (ou não tenho dinheiro para registrar a minha propriedade)“. Já ouvi muito que, por isso, loteamento não acaba ou é um ‘casamento à moda antiga’ (sem divórcio). Certa vez, atendi um cliente que tinha uma série de execuções fiscais em seu nome (ele foi terrenista em parceria de loteamento) e não conseguia se desvencilhar delas, apesar de já ter vendido todos os lotes a terceiros (na época iniciamos este mesmo raciocínio dentro das execuções fiscais).

De forma a diminuir, ou até mesmo eliminar esse problema, a 13.465 diz que para fins de exoneração da responsabilidade de pagamento de IPTU pelo proprietário que já vendeu seu lote, tendo recebido completamente o preço, este pode averbar o termo de quitação e dar a notícia para a Municipalidade (ou a Fazenda Municipal) para cobrar do adquirente / comprador e não mais de quem consta no cadastro / lançamento do tributo da localidade.

Penso que os Municípios começarão a aceitar também esta quitação para passar a alterar o seu cadastro e lançar o tributo no nome do adquirente / comprador (salvo engano, isto deve passar por lei e decreto regulamentador).

Condomínio de Lotes (alterações no Código Civil e Lei de Loteamento):

Já escrevi no linkedin que: “Numa frase o que é o condomínio de lotes (Lei 13.465/17): as áreas privativas são terreno ao invés de apartamento / conjunto comercial / galpão industrial.  O ideal nome seria: condomínio edilício cujo objeto é um lote, o qual é regido pela Código Civil e Lei 4.591/64. Em outras palavras, ao invés do incorporador fazer a fundação e o prédio, ele fará a infraestrutura do espaço urbano: asfalto, passeios,  salão de festas, parquinho etc. Só isso.”.

A 13.465 incluiu um “A” no artigo 1.358 do Código Civil, ou seja: mais uma espécie de condomínio edilício e não um tipo de loteamento ou outro mix qualquer entre os dois institutos de condomínio e loteamento (exatamente para esclarecer essa questão, inseri de propósito este novo condomínio na parte que estamos falando de loteamento). A confusão vem das definições clássicas entre unidade autônoma (Código Civil e Lei de Condomínios e Incorporações nº 4.591/64) x lote (Lei de Loteamentos 6.766/79).

Vários pontos são importantes a se discutir sobre o condomínio de lotes, mas gostaria somente de fazer duas provocações (obviamente que neste momento, temos todos mais perguntas que respostas; por isso a importância do debate):

(1) qual o tratamento jurídico que cada município vai dar para este novo condomínio? O de loteamento ou o de condomínio? Ou vai misturar os dois? O empreendedor (os mais afoitos e também inteligentes por já terem feito esse link) já estão pensando em diminuir a quantidade de restrições de ordem urbanísticas legais, como p. ex., a doação de áreas institucionais e verdes. Quero crer que o condomínio de lotes se assemelha muito a loteamento, urbanisticamente falando; daí que o tratamento pelo Município deve ser mesmo o de loteamento (a única diferença para o poder Público vai ser como isso estará traduzido no Cartório de Registro de Imóveis). Ou o Município deve discutir uma nova forma de tratamento para este novo condomínio edilício.

(2) Como ficaria a NBr 12.721 nesse caso? O § 1º do artigo 1.358 “A” do Código Civil fala que a fração ideal do lote de cada condômino (não consigo ainda me acostumar a escrever / ouvir lote e condômino na mesma frase…) pode ser proporcional ao solo (área do terreno = “AT”) ou potencial construtivo (“PC”) da unidade. Se for só do lote, ok (porque a área do mesmo é fixa). Se pegarmos somente o potencial construtivo máximo, também ok (supondo-se um PC de até 2x a AT). Do contrário, se misturarmos os dois itens (AT + PC), teríamos uma fração ideal flutuante (FIF), vez que haverá ainda uma construção a ser erigida (AT + PC ~ FIF); pode ser que um condômino queria fazer uma casa com metade somente do potencial = 1x: 1º andar; e outro quer fazer uma casa utilizando-se o PC máximo = 2x: 2º andar. Seria impossível adequar corretamente isso, salvo engano (corrijam-me se estiver equivocado, pois obviamente não sei calcular / fazer uma NBr).

Associação de Moradores e sua cotização (alterações na Lei de Loteamento) e o loteamento com controle de acesso (“fechado”?):

Vamos ao mais fácil primeiro: O artigo 2º da Lei 6.766 (“O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento…“) ganhou a previsão (legal) de espécie (largamente já utilizada Brasil afora) de loteamento “fechado” ou “loteamento de acesso controlado”. Os municípios já previam isso e agora ficou sedimentado via lei ordinária federal (o ‘murão’ da foto é representativo dessa situação).

Resumindo: não pode fechar e não deixar outro do povo entrar e passear, mas o empreendedor / associação de moradores pode sim controlar quem entra. Lembra-me muito um episódio particular (só que foi lá fora; em Miami): pedi para entrar no loteamento para conhecê-lo e o segurança me deixou dar uma volta em até 10 min., sem sair do carro (fui acompanhado por uma moto; até que gostei do cortejo). Assim, poderá a associação legislar sobre este ponto?

Sobre o mais complexo: o artigo 36 da mesma lei (de loteamentos) ficou acrescido do “A” que diz basicamente que as associações de moradores são administradores de imóveis e seus titulares (os moradores) devem ser disciplinados pelos seus atos constitutivos “cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos”.

Salvo melhor juízo, fica claro que: quem aderiu, paga; e a associação pode cobrar com a mesma força executória de um condomínio (no início, se todos assinaram, qual o problema?). Porém, a maioria (dos que estão discutindo o assunto) pensa que a decisão sobre este ponto somente será selada após o julgamento definitivo do STJ de RESP que julga essa matéria. Os legisladores perderam uma bela oportunidade de sedimentar essa questão inserindo-se a obrigatoriedade, a qual, convenhamos, é a mais apropriada saída, sob pena de enriquecimento ilícito (ou o morador vai parar de usar a portaria e segurança?). O que mais preocupa é que o STJ vem ignorando o enriquecimento ilícito daquele que se beneficia sem nada pagar, limitando-se ao princípio constitucional de que ninguém fica obrigado a se associar a quem quer que seja (conheço casos de produtores rurais que não queriam se associar à CNA – Confederação Nacional da Agricultura e Pecuária do Brasil – mas os Tribunais sempre decidiram que eles são sim obrigados a se associar: tudo ao rei e nada aos súditos!). Acho que cabe uma baita discussão aqui.

No próximo vou falar sobre os impactos da nova lei nos Registros Públicos (Lei nº 6.015/73).

Stay tuned!