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A-Lei-6.766-79-foi-alterada-recentemente-pela-lei-13.465,-de-11-07-2017

Alterada Lei de Loteamento Urbano

ALei 6.766/79 foi alterada recentemente pela lei 13.465, de 11/07/2017.

Chamo a atenção para duas alterações:

O artigo 2º da Lei 6.766 (“O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes“) ganhou a previsão (legal) de espécie (largamente já utilizada Brasil afora) de loteamento fechado ou “loteamento de acesso controlado”, como segue texto abaixo:

“§ 8º  Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.”

E o artigo 36 ficou com o seguinte acréscimo sobre as associações de moradores concedendo força de lei à sua cotização (todo mundo tem que pagar o “condomínio” / associação):

“Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis

Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.” 

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GUIA-PARA-O-NOVO-MARCO-DO-MERCADO-IMOBILIARIO

GUIA PARA O NOVO MARCO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

Em julho desse ano, saiu uma nova lei federal (de nº 13.465) que alterou algumas questões de ordem imobiliária que certamente afetarão o mercado.

Alguns já dizem que esta lei é tão importante quanto as anteriores leis que trouxeram sobremaneira mudança ao nosso mercado como a lei que instituiu os FII – Fundos de Investimentos Imobiliários (Lei nº 8.668/93), a lei da AF – Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/97), a lei do PA – Patrimônio de Afetação e retificação extrajudicial (Lei nº 10.931/04), com melhorias grandes na AF, como o pagamento do incontroverso, entre tantas outras.

A ideia aqui é primeiramente fazer um guia para consulta à nova lei que possui 109 artigos e 54 páginas se impressa diretamente do site do planalto em www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/L13465.htm. Mais à frente, publicarei pequenos artigos discutindo algumas das alterações que julgo principais ou que tem sido mais discutidas pelos players do mercado imobiliário. Ajuda muito a leitura da exposição de motivos da antiga MP (contida em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2016/Exm/Exm-MP%20759-16.pdf) que foi convertida na referida lei.

É importante lembrar que não se sabe como o Poder Judiciário irá interpretar a nova lei, obviamente. No entanto, cabe a nós advogados e também todos os profissionais que trabalham no mercado imobiliário, estuda-la, interpretá-la e discuti-la para que tenhamos uma noção geral das questões novas que ela traz e, quem sabe, uma visão única em defesa e prol da retomada dos nossos trabalhos com a futura pujante economia (oxalá!). Isto porque, de nada adianta guardar para si o conhecimento, o qual só é válido se compartilhado (fica a dica: compartilhem este e os próximos artigos).

 

Penso que toda lei com mais de 10 artigos (verdadeira mania nacional) deveria vir com este índice e com os links para pular diretamente aos artigos citados (um ctrl+F ajuda muito também).

Lei nº 13.465/17 – índice:

Título I – Da Regularização Fundiária Rural (RERUR) = artigos 1º ao 8º

Título II – Da Regularização Fundiária Urbana

Capítulo I = Da Regularização Fundiária Urbana (REURB)

Seção I = Da Regularização Fundiária Urbana = artigos 9º ao 13

Seção II = Dos Legitimados para requerer a REURB = Artigo 14

Capítulo II = Dos Instrumento da REURB

Seção I = Disposições Gerais = artigos 15 a 18

Seção II = Da Demarcação Urbanística = artigos 19 a 22

Seção III = Da Legitimação Fundiária = artigos 23 a 24

Seção IV = da Legitimação de Posse = artigos 25 a 27

Capítulo III = Do Procedimento Administrativo

Seção I = Disposições Gerais = artigos 28 a 34

Seção II = Do Projeto de Regularização Fundiária = artigos 35 a 39

Seção III = Da Conclusão da REURB = artigos 40 e 41

Capítulo IV = Do Registro de Regularização Fundiária = artigos 42 a 54

Capítulo V = Do Direito Real de Laje = artigos 55 a 57

Capítulo VI = Do Condomínio de Lotes = artigo 58

Capítulo VII – Dos Conjuntos Habitacionais = artigos 59 e 60

Capítulo VIII – Do Condomínio Urbano Simples = artigos 61 a 63

Capítulo IX – Da Arrecadação de Imóveis Abandonados = artigos 64 e 65

Capítulo X – Da Regularização da Propriedade Fiduciária do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) = artigos 66 a 67

Capítulo XI – Disposições Finais e Transitórias = artigos 68 a 82

Título III – Dos Procedimentos de Avaliação e Alienação de Imóveis da União = artigos 83 a 97

Título IV – Disposições Finais = artigos 98 a 109

Merecem destaque os seguintes assuntos (pela ordem dos artigos da lei):

1.      RERUR;

2.      REURB;

3.      Exoneração da responsabilidade tributária do incorporador / loteador em caso de venda da unidade autônoma / lote;

4.      Usucapião Extra;

5.      Direito Real de Laje;

6.      Condomínio de Lotes (alterações no Código Civil e Lei de Loteamento);

7.      Associação de Moradores e sua cotização (alterações na Lei de Loteamento) e o loteamento com controle de acesso (“fechado”?);

8.      Alienação Fiduciária; e

9.      Os impactos da nova lei nos Registros Públicos (Lei nº 6.015/73).

Como a lei nova não seguiu uma linha de raciocínio só (se é que havia essa possibilidade para disciplinar tanta coisa), destacarei o que vem sendo mais falado.

Assim, o próximo artigo falará das alterações na lei de loteamentos e suas consequências (possíveis).

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Parte-3-do-Guia-da-Lei-13.465---LRP-(Lei-de-Registros-Publicos)

Parte 3 do Guia da Lei 13.465 – LRP (Lei de Registros Públicos)

Finalmente consegui um tempinho (leia-se cabeça) para escrever sobre as alterações que a lei 13.465 trouxe na LRP (6.015/73 – http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6015compilada.htm).

Você pode encontrar a parte 2 do guia aqui:

Aos pontos diretamente:

1- são atos agora que merecem o registro no cartório de imóveis competente a certidão de regularização fundiária e a legitimação fundiária (vide artigo 167, I da LRP);

2- os atos registrais das linhas férreas são registrados agora na circunscrição imobiliária onde se situa o imóvel e não mais na “estação inicial da respectiva linha” (vide artigo 171 da LRP);

3- o direito real de laje mereceu uma matrícula própria com remissões recíprocas nas matrículas da construção base e na de lajes anteriores (vide artigo 176, § 9º da LRP) – uma observação pessoal: sempre achei que o direito de superfície seria melhor e mais apropriadamente utilizado se tivesse também ‘merecido’ uma matrícula própria com remissões recíprocas (lembro que os meus examinadores me olharam espantados quando suscitei essa ideia na defesa do meu TCC na PUC Minas em 2008 na especialização de direito registral imobiliário);

4- os imóveis públicos oriundos do solo urbano implantado devem obter uma matrícula nova por meio de requerimento do município acompanhado dos documentos constantes do artigo 195-A da LRP, sendo que o remanescente pode ser apurado posteriormente.

5- Os entes da Federação podem pedir abertura de matrículas de suas áreas que receberam por meio de leis específicas para imóveis urbanos que nunca tiveram registro, inclusive de áreas devolutas, cumprindo-se integralmente os requisitos constantes do artigo 195-B da LRP (recentemente trabalhei num caso que vi isso ocorrer na prática em terras devolutas do Estado do Mato Grosso que recebeu uma nova matrícula; este tema merece um estudo à parte).

Para saber mais baixe o livro “Primeiras Impressões sobre a Lei 13.465” da ARISP aqui,  (se as deles são “impressões”, imagine-se a qualificação que as minhas pequenas notas receberiam!).

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Parte 2 do Guia da Lei 13.465 – Direito de laje

Sei que havia dito (aqui) que escreveria neste post (apesar do linkedin chamar isso de “artigo”, não tenho a mínima pretensão de assim fazê-lo) sobre os impactos da nova lei 13.465/17 nos Registros Públicos, mas atendendo um pedido de um amigo meu e colega de profissão, vou falar um pouco do direito de laje [o mundo é dinâmico (ou como querem alguns agora, o mundo é VICA – volátil, incerto, complexo e ambíguo)].

Antes de entrarmos na questão legal, segue uma breve definição de laje emprestada da engenharia: peça estrutural do edifício no plano horizontal, geralmente feita de concreto armado apoiada em vigas a qual, por sua vez, descarrega as forças nos pilares (vide NBr 6118/2014 em http://www.abnt.org.br). Gosto muito desse site aqui também: https://www.priberam.pt/dlpo/laje: “Camada de concreto armado que corresponde ao pavimento e ao teto de um andar, de um edifício ou de outra estrutura semelhante”.

Não há como entender direito imobiliário sem antes adentrar um pouquinho no mundo da engenharia (tenho a sorte de ter pai e sogro como engenheiros civis; meu avô foi advogado; advocacia + engenharia = direito imobiliário).

Para complicar ainda mais (para nós advogados), vamos entrar um pouco no mundo da arquitetura: a laje pode ter vários outros formatos (não só o horizontal) que a genialidade humana pode conceber. P. Ex., Oscar Niemeyer (http://www.niemeyer.org.br) criou uma laje em forma de hipérbole: cobertura da Capela Curial de São Francisco de Assis na Pampulha, Belo Horizonte/MG (https://www.temporadalivre.com/blog/wp-content/uploads/Belo-Horizonte-Pampulha-Igreja-São-Francisco-de-Assis-Embratur-Acervo-Belotur-Divulgação2-1024×682.jpg) ou em formato de abóboda: Congresso Nacional (https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/7/74/Brasilia_Congresso_Nacional_05_2007_221.jpg).

Na lei nova, a tal da laje aparece (dê um ctrl+f “laje” em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm):

1º = alterações no Código Civil:

– laje é um direito real (artigo 1.225) = poder do homem sobre as coisas;

– a laje está disposta nos artigos 1.510 A, B, C, D e E (ctrl+f “laje” em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm) – vamos falar mais à frente de suas características;

2º = alterações na Lei de Registros Públicos (vide http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm):

– o direito real de laje merece a abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis com remissões recíprocas nas demais matrículas das suas lajes umbilicalmente relacionadas (artigo 176, § 9º que trata do livro 2 = o da matrícula);

3º = no Código de Processo Civil (vide http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/Lei/L13105.htm):

– cabe ao exequente a intimação dos “lajistas” (construção base + a da sobressolo e + a do subsolo);

A Lei 13.465 ainda menciona que o primeiro registro no âmbito da REURB-S é isento de emolumentos registrais, mas não convém aqui tratar disso (artigo 13, § 1º, VII). Estamos com um outro olhar sobre esta coisa nova.

A laje da lei se caracteriza pelo seguinte:

– é um direito real sobre coisa própria (“a laje é minha, posso usá-la, transferi-la e reivindica-la de quem quer que seja”);

– a laje é uma unidade imobiliária autônoma de partes somente de uso do proprietário desta (não a confunda com unidade em condomínio edilício pela razão logo abaixo);

– não possui outras quaisquer partes em comunhão com seus pares (os lajistas), p. ex., uma eventual fração ideal de terreno (distinção de unidades autônomas do condomínio edilício);

– a laje é perene (assim como a propriedade), o que denota a sua principal distinção com a superfície (que acaba um dia = temporária);

– a laje pode ser a de cima e a de baixo (no subsolo do seu prédio, aquilo que está sobre sua cabeça é uma laje);

– quem tem a laje de cima possui os direitos futuros de alienação de novas lajes acima (sobressolo) e quem tem a laje de baixo possui os mesmos direitos do subsolo, desde que cada qual colha autorização expressa dos demais lajistas (a lei define isso como um “sucessivo direito real de laje”), respeitando-se o direito de preferência do outro;

– o lajista que quiser vender a sua laje tem que oferece-la ao outro, em igualdade com terceiros (30 dias para o outro se manifestar), sob pena de anulação com depósito em juízo do preço em até 180 dias da venda ao terceiro (muito parecido, senão idêntico com a preferência prevista na Lei 8.245/91, artigo 27 = Lei de Locações);

– em caso de 3 ou mais lajes (subsolo, térreo, 1º andar) tem preferência na compra da laje nova o lajista de cima primeiro e depois o de baixo em segundo, sempre com igualdade de terceiros e respeitando-se o quanto acima colocado;

– cada qual arca com os tributos devidos por suas lajes (em essência o IPTU) e, claro, o edifício todo deve respeitar as posturas edilícias e urbanísticas legais (de competência municipal – estatuto da cidade) e porque não as restrições urbanísticas de ordem convencional, as de loteamento p. ex.;

– os lajistas podem criar até mesmo uma convenção estipulando quem paga o quê (não confunda com a de condomínio, pois este nada tem que ver; apesar da própria lei dizer que as normas do condomínio edilício podem ser aplicadas à laje) – a força executiva desta seria a mesma de uma associação de moradores em loteamento ou uma convenção de condomínio edilício mesmo já que a própria lei fala de utilização das normas do edilício? Quero crer que a jurisprudência vai ficar com esta última; Isso pode ser feito também via contrato de venda e compra da laje;

– nenhum lajista pode prejudicar os outros com obra nova, consertos ou segurança;

– se um lajista não consertar a sua parte e o caso for urgente, o outro pode fazê-lo, ressarcindo-se posteriormente do faltante;

– se o prédio cair, a laje é extinta, salvo se houve laje no subsolo ou o prédio for reconstruído em até 5 anos (se alguém der causa à ruína – falta de cálculo estrutural de concreto armado, p. ex. – fica obrigado ao ressarcimento, claro).

Ainda bem que o legislador retirou da lei a característica de que a laje teria que ter um acesso independente (e isolamento funcional); isso constava da medida provisória nº 759/2016. É difícil, ou quase impossível, conceber lajes com as características acima e ainda um acesso independente para a rua. Lembrei daqueles prédios em Nova Iorque que possuem um andar de baixo com escada até a rua e o andar de cima (meio metro acima do perfil natural do terreno), também com acesso à rua; obviamente uma situação completamente diferente do foco da lei que é a regularização fundiária urbana de favelas (vide exposição de motivos da aludida MP em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2016/Exm/Exm-MP%20759-16.pdf).

Laje é falta de terreno fruto da criatividade humana em decorrência da necessidade de moradia digna. É instrumento de regularização fundiária urbana. Porém, fico imaginando alguns outros usos com o direito real de laje:

PRIMEIRO (novo empreendimento imobiliário):

– Vila Madalena (ou qualquer bairro com as características abaixo = em SP: Pompeia, Perdizes etc.);

– declividade da rua acima de 30% (pirambeira);

– imóvel com 30 m de frente;

– recorte o perfil natural do terreno em planos horizontais distantes um do outro aquilo que faria sentido numa loja: 10m de frente para a rua ou 6 lojas com 5m de frente (pena que eu ainda não sei desenhar num software qualquer para mostrar este desenho, mas se me derem uma lousa…), acrescente mezaninos (mais uma laje? Se um dos lojistas não a usar. poderia eu vender o espaço para outro lojista com uma venda e compra normal = escritura + registro);

– saída para a rua (individuais ou não) concebo uma praça de convivência (co-working + integração + networking);

– finalidade comercial;

– construo, averbo a construção, divido as unidades em lajes abrindo-se matrículas (não se esqueça dos mezaninos), divido o cadastro e lançamento de IPTU, faço uma convenção, vendo-as a público.

Mas qual a vantagem? Porque não fazer um prédio maior? A primeira que vejo é a desnecessidade de se pagar emolumentos para a incorporação (na venda com a construção = funding e depois na instituição e especificação de condomínios). Não vejo uma burla patente à Lei de Incorporações – 4.591/64, já que a lei (agora) me permite vender lajes. Ora, mas se for para desviar da Lei de Incorporações, porque não fazer simplesmente um prédio de lajes e não um condomínio edilício? Não há nada que proíba. E mais, porque não fazer um empreendimento imobiliário residencial com características próximas? O que se imaginou como um instrumento de regularização fundiária urbana pode e deve dar azo à discussão (o pensamento humano é muito mais criativo do que as regras escritas e por isso estanques de uma norma).

SEGUNDO (mezaninos):

– imagine um Shopping Center em que as lojas sejam independentes de seus mezaninos e que todos estes seriam divididos em direitos reais de lajes;

– se os mezaninos fossem blocos independentes das lojas, não tendo acesso às suas correspondentes lojas imediatamente inferiores, os mezaninos poderiam ser vendidos / alugados pelo empreendedor do Shopping para outros lojistas que tenham que manter um estoque maior;

– há uma loja no Shopping Paulista que vende roupas femininas através de uma plataforma on line (tendência essa que vem aniquilando SCs nos EUA – a velocidade de abertura de novos SCs por lá diminui sobremaneira nos últimos tempos); ela não possui qualquer estoque e fez até um pé direito duplo em sua loja; e se o SC pudesse alugar (ou vender) essa parte à outra varejista de roupa enorme, aliás no mesmo andar, que precisa de um estoque gigantesco (bastaria um acesso ou acordo entre estas duas lojistas impostas pelo SC);

– isso significaria uma maior monetização do espaço (um novo conceito de SC); isso poderia ser feito também via condomínio edilício? Talvez não porque não conseguiria individualizar uma unidade autônoma nos termos da Lei 4.591/64 (reflitamos sobre isso);

TERCEIRO (antenas):

– pode um condomínio edilício ser criado com uma laje para vende-la posteriormente às operadoras / arrendatárias de antenas para telefonia celular?

– para as empresas que operam essa questão, a locação não lhes traz a força da propriedade ou, no caso, de um direito real de laje;

– pergunte a elas se preferem uma locação de 20 (ou mesmo 10) anos com cláusula de vigência e direito de preferência ou uma matrícula com o perene direito real;

– e se os condomínios edilícios antigos pudessem conceber uma nova unidade na laje? Não estaria essa atrelada ao condomínio edilício, razão pela qual a princípio não seria necessária a unanimidade dos condôminos para a sua constituição. A pensar. Algo assim pode ser a “salvação da lavoura” do condomínio com a diminuição das cotas condominiais beneficiando a todos os moradores.

Como as Municipalidades devem dispor sobre as restrições urbanísticas e edilícias da laje, procurei algo no novo COE de SP (lei nº 16.642/2017 – vide http://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/leis/lei-16642-de-09-de-maio-de-2017/ e http://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/leis/decreto-57776-de-07-de-julho-de-2017/), mas nada encontrei. Possivelmente SP ou RJ irão abrir essa frente (desconheço alguma medida já sendo discutida nas respectivas câmaras).

Nesse post, fiz questão de não ler (muito) os meus pares advogados que já escreveram sobre o assunto (e também o SECOVI, IASP, IRIB; tem muita gente falando sobre o assunto) para tentar ao máximo pensar de forma original (diria minimamente originária no meu eu; são só elucubrações meu caro).

Até a próxima (prometo que será a influência da Lei 13.465 nos Registros Públicos, salvo se algum outro colega me pedir coisa diversa).

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Parte 4 do Guia da Lei 13.465 - Amazônia Legal

Parte 4 do Guia da Lei 13.465 – Amazônia Legal

Você pode encontrar a parte 3 aqui:

AAmazônia Legal (AML) é uma ideia definida pela Lei Complementar 124/2007 englobando regiões com padrões similares sociais, econômicos e políticos para planejar e executar políticas de desenvolvimento pelo Governo Federal através da SUDAM.

Parte 4 do Guia da Lei 13.465 - Amazônia Legal

Ela abrange os estados do Acre, Amapá, Amazonas, Mato Grosso, Rondônia, Roraima, Tocantins, Pará e Maranhão (somente a oeste do meridiano 44º).

A AML possui 5 milhões de km2, quase 60% do território brasileiro, o maior bioma da Terra, mais de 750 municípios e aproximadamente 12% da população brasileira.

As principais alterações trazidas pela Lei 13.465 (em seu artigo 4º dentro de regularização fundiária rural) na anterior 11.952 são:

(a) mais acuradas definições legais de exploração direta e indireta, cultura efetiva, área urbana, rural etc.;
(b) proibição de regularização fundiária para beneficiados que tenham empregos públicos;
(c) limitação de 2.500 ha para ser objeto de regularização;
(d) possibilidade da forma onerosa na regularização;
(e) critérios mais objetivos para a outorga do título definitivo ao beneficiado, com prazo máximo de análise do título no novo procedimento administrativo (a Lei trouxe até tabela escalonada de valores relacionada ao tamanho das áreas a serem cobrados pelo Poder Público dos beneficiados pelas áreas ocupadas a regularizar);
(f) previsão de penalidades em caso de descumprimento nas condições resolutivas do título questões produtivas (função social da propriedade), de ordem ambiental e do trabalho; dentre outras.

O objetivo maior das alterações legislativas é buscar trazer uma maior eficiência da regularização fundiária na AML, democratizando o acesso à terra. A ideia é, daqui em diante, “implantar uma política de regularização fundiária, reduzindo os conflitos e permitindo segurança jurídica, inserção produtiva e acesso às políticas públicas para aqueles que hoje as ocupam” (vide exposição de motivos em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2016/Exm/Exm-MP%20759-16.pdf ).

Dois pontos que me chamaram a atenção foi:

(a) a Lei disse que a forma da regularização fundiária nela prevista pode ser também utilizada subsidiariamente para outras áreas fora da AML, característica essa que dá uma abrangência bem maior; e
(b) autorização para a União e suas entidades para vender imóveis residenciais de sua propriedade situados na AML para ocupantes que comprovem ocupação efetiva por 5 anos ou mais (inovação esta que mereceu já muitas críticas, erroneamente entendida como possível “carta branca” da União para alienar seus imóveis dispensando-se a licitação – parece que está na moda isso; vide reportagem de assunto correlato em https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2018/02/minas-e-energia-volta-a-debater-venda-de-terras-a-estrangeiros.shtml , com a qual pude contribuir com a parte: “…diante da nova liberação, poderia criar uma brecha imensa, segundo um advogado especialista no tema. Para ele, isso desmontaria toda a sistemática da regra que limita o acesso de estrangeiros à terra“, apesar da repórter ter esquecido de me citar).

Para saber mais sobre o assunto, aguarde a publicação completa de um artigo meu no livro a ser publicado pela Editora do IASP (Instituto dos Advogados de São Paulo).