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Sabia que você pode pagar menos de ITBI quando comprar um imóvel? Confira! 

A conquista da casa própria é o sonho de muita gente. No entanto, esse procedimento de transmissão de bens imóveis requer o cumprimento de algumas fases burocráticas e muitas vezes consideradas complexas para uma pessoa comum.

Por isso, é fundamental reunir todos os documentos que são exigidos para dar seguimento a esse processo e planejar o orçamento financeiro, uma vez que será necessário fazer o pagamento de impostos obrigatórios. Por isso, é importante saber qual é o valor do ITBI. Nesse sentido, nada melhor do que entender as principais questões envolvendo o pagamento desse imposto. Afinal, quanto mais você conhecer a lei, as chances de pagar um valor elevado também diminuem.

Pensando nisso, este artigo vai abordar as principais questões envolvendo o pagamento e o cálculo do valor do ITBI. Acompanhe a leitura!

O que é ITBI?

ITBI é a sigla para Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Ele está previsto no art. 156, II da Constituição Federal. Trata-se de um tributo que incide em todas as transações que ocorrem entre pessoas vivas e que envolve a transferência de imóveis ou a cessão dos direitos decorrentes deles.

Se, porventura, estivermos diante de um caso de sucessão por falecimento ou doação, o tributo que deve incidir nessas situações será o ITCMD — Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação.

Para que serve o ITBI?

O pagamento do ITBI é uma verdadeira condição para a continuidade de passagem do bem imóvel para outra pessoa. A sua importância abrange a necessidade de regularizar o imóvel perante os registros públicos e de garantir o acesso essencial a serviços comuns — asfaltamento de ruas, saneamento básico, abastecimento de água e luz etc.

Isso significa que os recursos que são arrecadados por meio da efetiva cobrança do ITBI pelos órgãos municipais são revertidos em benefícios e medidas sociais em prol da população. O imposto tem caráter municipal, ou seja, a sua cobrança cabe à Prefeitura.

Desse modo, as alíquotas variam conforme a legislação municipal, e o valor final é calculado levando em consideração a transação imobiliária. De todo modo, o valor do ITBI deve ser calculado pela Secretaria da Fazenda do município onde o bem está localizado.

Quando o ITBI é pago?

O ITBI deve ser pago sempre que é efetuada uma transmissão imobiliária. Dessa forma, a oficialização do procedimento de compra e venda só é concluída depois que o pagamento do imposto obrigatório for confirmado.

Para isso, será necessário emitir a guia de recolhimento do imposto, comprovando a quitação dele. Em caso contrário, o imóvel não poderá ser transferido e a documentação não será aprovada.

Como você já sabe, os municípios podem disciplinar sobre assuntos que não estão regulamentados na Constituição e no Código Tributário Nacional. Portanto, a questão sobre o momento de pagamento do ITBI também pode ser disciplinada por lei municipal. Desse modo, a depender do município, esse imposto pode ser devido antes do momento de lavratura da escritura pública, ou antes do registro desse documento na matrícula do imóvel.

Assim, manter-se informado é a melhor maneira de evitar prejuízos e se adequar à lei.

Como calcular o valor do ITBI a ser pago?

O ITBI não é cobrado mediante o pagamento de um valor fixo único para todos. Pelo contrário, para definir a quantia devida por cada comprador, é importante considerar o valor venal do imóvel. Trata-se do valor de venda (leva em conta a situação do mercado, a área, a localização, entre outros aspectos) que está presente nas guias de recolhimento do IPTU.

O cálculo do valor do ITBI a ser pago consiste na seguinte fórmula: alíquota do imposto (em São Paulo é de 3%) multiplicada pelo valor venal do imóvel ou pelo valor da compra e venda, dos dois o maior.

Vamos dar um exemplo para tornar o entendimento mais fácil. Se você quer adquirir uma casa cujo valor venal é de R$ 100 mil, mas custa R$200 mil e tem uma alíquota correspondente a 3%, deve fazer a seguinte operação matemática: 3% x 200.000 = 6.000,00 (o cálculo é feito sobre R$ 200 mil por ser o maior valor). Logo, deverá desembolsar a quantia de R$6 mil a título de ITBI.

Como ele ocorre em algumas cidades do país?

Como vimos, devido ao fato do ITBI ser municipal, cada Prefeitura tem a liberdade de estipular as regras sobre a cobrança e a alíquota. Portanto, esse valor é variável de acordo com cada cidade — geralmente, gira em torno de 2% a 3% sobre a base de cálculo.

Confira alguns exemplos de alíquotas vigentes nas principais cidades do país.

  • Rio de Janeiro (RJ): 2%;
  • Belo Horizonte (MG): 3%;
  • Recife (PE): 3%;
  • Porto Alegre (RS): 3%;
  • Salvador (BA): 1% para imóveis populares e 3% para os restantes;
  • Manaus (AM): 2% incidentes sobre as transferências de bens com valor superior a 20 mil reais.

Em algumas cidades, a alíquota é estabelecida antes do comprador pagar o imposto. A equipe técnica especializada, por meio de uma vistoria e análise do imóvel, verifica as informações que constam na guia e, a partir disso, cruza esses dados com aqueles armazenados no sistema da Prefeitura. Após essa avaliação, a equipe decide se o imposto deve incidir e define a alíquota e do ITBI, levando em consideração a legislação vigente no município.

É importante mencionar que o valor venal correspondente ao imóvel pode ser consultado diretamente pelo site da Prefeitura.

O ideal é elaborar um planejamento financeiro concreto e real, pois os custos não são tão baixos quanto podem parecer.

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