[Direito Imobiliário] Paguei R$ 100mil para comprar imóvel na planta. Qual o percentual que a incorporadora pode reter?

Prevalece, na jurisprudência atual a orientação de um padrão indenizatório de 25% do valor pago (AgInt no REsp 1816960/RJ, Quarta Turma, DJe 26/08/2020). Esses 25% representam um percentual de penalidade ao consumidor – que não consegue pagar as prestações do imóvel na planta e quer ‘distratar’ – indenizatório, cominatório e fixo, não dependendo das circunstâncias concretas de cada caso em particular.

É isso o que o STJ acabou de solidificar nesse acórdão aqui (RECURSO ESPECIAL Nº 1.820.330 – SP (2019/0170069-0):

https://www.stj.jus.br/websecstj/cgi/revista/REJ.cgi/ATC?seq=117907632&tipo=91&nreg=201901700690&SeqCgrmaSessao=&CodOrgaoJgdr=&dt=20201201&formato=PDF&salvar=false

Os fundamentos principais para a decisão levam em conta que:

(a) a devolução das prestações pagas deve ser feita após a retenção, não apenas das despesas incorridas pelo empreendedor (como custos com corretagem, publicidade, ocupação, manutenção, segurança, vigilância), mas também de “…uma indenização adicional pelo rompimento do vínculo, porque, se assim não for, estaremos dizendo que a pessoa pode contratar sem se estar obrigando. Quem se obriga e rompe essa obrigação, sofre uma pena”; e

(b) o referido percentual de retenção “…de 25% para o caso de extinção do vínculo contratual por insuportabilidade do comprador no pagamento das parcelas, […], cumpre bem o papel indenizatório e cominatório”, de forma que “não há diferenciação entre a utilização ou não do bem ante o descumprimento contratual e também não influi nas despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento”.

A novidade é que este percentual de 25% que fica para a incorporadora abrange também as “despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador”  (RECURSO ESPECIAL Nº 1.820.330 – SP (2019/0170069-0), razão pela qual “…a quantia paga a esse título é uma despesa administrativa da vendedora (incorporadora), o que se infere do entendimento de que deve ser restituída na hipótese de extinção do vínculo contratual por culpa da vendedora. Assim, por consequência lógica de se tratar de uma despesa administrativa da vendedora, ela deve ser considerada incluída no percentual de 25% (vinte e cinto por cento) dos valores pagos na hipótese de rompimento do contrato por culpa ou iniciativa do consumidor, já que referido percentual tem plena natureza indenizatória e cominatória, fazendo, pois, frente a todas as vicissitudes decorrentes do rompimento do contrato” – grifos nossos (mesmo RESP).

Assim, compreende-se que a jurisprudência vem evoluindo para passar a responsabilidade pela comissão à incorporadora em caso de desfazimento do contrato, seja por qualquer motivo. No exemplo do enunciado, se o adquirente pagou R$ 100mil de preço do imóvel e mais R$ 15mil, somam-se esses valores e sobre o resultado é que se aplica o tal percentual de 25% para devolução ao adquirente, independentemente do motivo de desfazimento do contrato.

Para saber mais sobre a Lei dos Distratos, confira esse artigo: https://corelaw.com.br/a-lei-dos-distratos/

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Roberto Cunha