Como dito no primeiro artigo, a ideia aqui é passar pelas alterações da referida lei (“13.465”), ou melhor, suas partes mais comentadas pelo nosso mercado imobiliário / meio jurídico.
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Assim, abordo abaixo os seguintes itens dentro do contexto loteamento (as numerações abaixo foram extraídas do outro texto que, por sua vez, seguiu a ordem da Lei):
‘3. Exoneração da responsabilidade tributária do incorporador / loteador em caso de venda da unidade autônoma / lote;
6. Condomínio de Lotes (alterações no Código Civil e Lei de Loteamento);
7. Associação de Moradores e sua cotização (alterações na Lei de Loteamento) e o loteamento com controle de acesso (“fechado”?);’
Exoneração da responsabilidade tributária do incorporador / loteador em caso de venda da unidade autônoma / lote:
A 13.465 insere o item 32 no rol de documentos que podem ser averbados conforme a Lei de Registros Públicos (clique aqui): termo de quitação (do preço) de CVC (compromisso de venda e compra) de lotes.
Um problema grave de loteamentos, principalmente sob a ótica dos empreendedores (ou os terrenistas, no caso da famosa “parceria para desenvolvimento de loteamentos”), é a quantidade de execuções fiscais municipais vinda de não pagamento pelos adquirentes / compradores de lotes: o famoso “comprei, paguei o lote, mas não pago o IPTU porque não registro (ou não tenho dinheiro para registrar a minha propriedade)“. Já ouvi muito que, por isso, loteamento não acaba ou é um ‘casamento à moda antiga’ (sem divórcio). Certa vez, atendi um cliente que tinha uma série de execuções fiscais em seu nome (ele foi terrenista em parceria de loteamento) e não conseguia se desvencilhar delas, apesar de já ter vendido todos os lotes a terceiros (na época iniciamos este mesmo raciocínio dentro das execuções fiscais).
De forma a diminuir, ou até mesmo eliminar esse problema, a 13.465 diz que para fins de exoneração da responsabilidade de pagamento de IPTU pelo proprietário que já vendeu seu lote, tendo recebido completamente o preço, este pode averbar o termo de quitação e dar a notícia para a Municipalidade (ou a Fazenda Municipal) para cobrar do adquirente / comprador e não mais de quem consta no cadastro / lançamento do tributo da localidade.
Penso que os Municípios começarão a aceitar também esta quitação para passar a alterar o seu cadastro e lançar o tributo no nome do adquirente / comprador (salvo engano, isto deve passar por lei e decreto regulamentador).
Condomínio de Lotes (alterações no Código Civil e Lei de Loteamento):
Já escrevi no linkedin que: “Numa frase o que é o condomínio de lotes (Lei 13.465/17): as áreas privativas são terreno ao invés de apartamento / conjunto comercial / galpão industrial. O ideal nome seria: condomínio edilício cujo objeto é um lote, o qual é regido pela Código Civil e Lei 4.591/64. Em outras palavras, ao invés do incorporador fazer a fundação e o prédio, ele fará a infraestrutura do espaço urbano: asfalto, passeios, salão de festas, parquinho etc. Só isso.”.
A 13.465 incluiu um “A” no artigo 1.358 do Código Civil, ou seja: mais uma espécie de condomínio edilício e não um tipo de loteamento ou outro mix qualquer entre os dois institutos de condomínio e loteamento (exatamente para esclarecer essa questão, inseri de propósito este novo condomínio na parte que estamos falando de loteamento). A confusão vem das definições clássicas entre unidade autônoma (Código Civil e Lei de Condomínios e Incorporações nº 4.591/64) x lote (Lei de Loteamentos 6.766/79).
Vários pontos são importantes a se discutir sobre o condomínio de lotes, mas gostaria somente de fazer duas provocações (obviamente que neste momento, temos todos mais perguntas que respostas; por isso a importância do debate):
(1) qual o tratamento jurídico que cada município vai dar para este novo condomínio? O de loteamento ou o de condomínio? Ou vai misturar os dois? O empreendedor (os mais afoitos e também inteligentes por já terem feito esse link) já estão pensando em diminuir a quantidade de restrições de ordem urbanísticas legais, como p. ex., a doação de áreas institucionais e verdes. Quero crer que o condomínio de lotes se assemelha muito a loteamento, urbanisticamente falando; daí que o tratamento pelo Município deve ser mesmo o de loteamento (a única diferença para o poder Público vai ser como isso estará traduzido no Cartório de Registro de Imóveis). Ou o Município deve discutir uma nova forma de tratamento para este novo condomínio edilício.
(2) Como ficaria a NBr 12.721 nesse caso? O § 1º do artigo 1.358 “A” do Código Civil fala que a fração ideal do lote de cada condômino (não consigo ainda me acostumar a escrever / ouvir lote e condômino na mesma frase…) pode ser proporcional ao solo (área do terreno = “AT”) ou potencial construtivo (“PC”) da unidade. Se for só do lote, ok (porque a área do mesmo é fixa). Se pegarmos somente o potencial construtivo máximo, também ok (supondo-se um PC de até 2x a AT). Do contrário, se misturarmos os dois itens (AT + PC), teríamos uma fração ideal flutuante (FIF), vez que haverá ainda uma construção a ser erigida (AT + PC ~ FIF); pode ser que um condômino queria fazer uma casa com metade somente do potencial = 1x: 1º andar; e outro quer fazer uma casa utilizando-se o PC máximo = 2x: 2º andar. Seria impossível adequar corretamente isso, salvo engano (corrijam-me se estiver equivocado, pois obviamente não sei calcular / fazer uma NBr).
Associação de Moradores e sua cotização (alterações na Lei de Loteamento) e o loteamento com controle de acesso (“fechado”?):
Vamos ao mais fácil primeiro: O artigo 2º da Lei 6.766 (“O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento…“) ganhou a previsão (legal) de espécie (largamente já utilizada Brasil afora) de loteamento “fechado” ou “loteamento de acesso controlado”. Os municípios já previam isso e agora ficou sedimentado via lei ordinária federal (o ‘murão’ da foto é representativo dessa situação).
Resumindo: não pode fechar e não deixar outro do povo entrar e passear, mas o empreendedor / associação de moradores pode sim controlar quem entra. Lembra-me muito um episódio particular (só que foi lá fora; em Miami): pedi para entrar no loteamento para conhecê-lo e o segurança me deixou dar uma volta em até 10 min., sem sair do carro (fui acompanhado por uma moto; até que gostei do cortejo). Assim, poderá a associação legislar sobre este ponto?
Sobre o mais complexo: o artigo 36 da mesma lei (de loteamentos) ficou acrescido do “A” que diz basicamente que as associações de moradores são administradores de imóveis e seus titulares (os moradores) devem ser disciplinados pelos seus atos constitutivos “cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos”.
Salvo melhor juízo, fica claro que: quem aderiu, paga; e a associação pode cobrar com a mesma força executória de um condomínio (no início, se todos assinaram, qual o problema?). Porém, a maioria (dos que estão discutindo o assunto) pensa que a decisão sobre este ponto somente será selada após o julgamento definitivo do STJ de RESP que julga essa matéria. Os legisladores perderam uma bela oportunidade de sedimentar essa questão inserindo-se a obrigatoriedade, a qual, convenhamos, é a mais apropriada saída, sob pena de enriquecimento ilícito (ou o morador vai parar de usar a portaria e segurança?). O que mais preocupa é que o STJ vem ignorando o enriquecimento ilícito daquele que se beneficia sem nada pagar, limitando-se ao princípio constitucional de que ninguém fica obrigado a se associar a quem quer que seja (conheço casos de produtores rurais que não queriam se associar à CNA – Confederação Nacional da Agricultura e Pecuária do Brasil – mas os Tribunais sempre decidiram que eles são sim obrigados a se associar: tudo ao rei e nada aos súditos!). Acho que cabe uma baita discussão aqui.
No próximo vou falar sobre os impactos da nova lei nos Registros Públicos (Lei nº 6.015/73).
Stay tuned!
