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Lei dos Distratos

Entenda a Lei dos Distratos e seus reflexos na incorporação e loteamento

A “Lei dos Distratos”

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A “Lei dos Distratos”

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/L13786.htm

Alterou a

(A) Lei de Incorporações http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591compilado.htm

(B) e a Lei de Loteamentos http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6766compilado.htm

As alterações podem ser assim divididas:

(A) Lei de Incorporações

1.      O que deve constar no contrato (inclusão na lei do artigo 35-A)

2.      O famoso prazo “legal” da tolerância na entrega do imóvel que não era legal, mas que agora ficou legal e suas consequências (inclusão do artigo 43-A)

3.      O que acontece se o contrato for desfeito / quebra (inclusão do artigo 67-A)

e

(B) Lei de Loteamento

1.      O que deve constar no contrato (inclusão na lei do artigo 26-A)

2.      O que acontece se o contrato for desfeito / quebra (inclusão do artigo 32-A)

3.      Leilão do lote após 60 dias da mora (inclusão do § 2º do artigo 34)

4.      Cancelamento do registro da promessa de lote e possibilidade de novo registro (artigo 35)

Um pouco sobre as incorporações:

Uma alteração muito importante é que cabe direito de arrependimento ao consumidor somente no prazo de 7 dias contados da data de assinaturas do contrato se este for assinado fora da sede da incorporadora / loteadora. Ou seja, para que não haja esse direito de arrependimento, ideal é que sempre o contrato seja assinado na sede da vendedora (incorporadora / loteadora). Se não houver estrutura física para tanto e a maioria das vendas tiver que ser feita no stand de vendas, ideal é que a incorporadora tenha essa ciência, bem como que os contratos tenham isso bem claro (inclusive no quadro resumo).

Outra questão importante, é o incentivo que a lei dá à incorporadora para entrar no patrimônio de afetação (como um forma inclusive de proteger a coletividade), pois o máximo de multa contra o adquirente passa a ser maior (até 50% dos valores pagos corrigidos) em caso de “rescisão” contratual.

A lei nova, assim como a jurisprudência, continua confundindo os termos distrato com resolução e até mesmo colocando os dois no mesmo balaio.

Em função disso, é importante destacar que:

– compromisso de venda e compra é irrevogável e irretratável;

– cabe agora arrependimento ao adquirente / consumidor somente na hipótese de o contrato ter sido firmado fora da sede da incorporadora (artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor): consequência = devolução integral das parcelas do preço já pagas, inclusive a comissão de corretagem, com correção monetária, em total respeito ao § 10 do artigo 67-A da Lei nº 4.591/64;

– se incorporadora inadimplir, não entregando a unidade futura no prazo previsto, além dos 180 dias de tolerância (que agora sim virou prazo “legal”):

(a) e o adquirente estiver adimplente, este pode pedir a resolução do contrato e a incorporadora devolve ao adquirente todo o preço e multa estipulada em até 60 (sessenta) dias contados da resolução.

(b) nesta mesma situação, caso o adquirente esteja adimplente e não peça a resolução do contrato, a incorporadora deve pagar 1% ao mês de atraso a ser calculado sobre o valor efetivamente pago do preço da unidade, corrigido monetariamente.

(c) as duas multas não se cumulam em hipótese alguma.

– se o adquirente inadimplir o pagamento das parcelas do preço:

= multa moratória contida no contrato + juros + correção monetária;

= Prazo de 15 dias para purgar a mora, sob pena de:

–             Resolução do contrato ANTES das chaves: a incorporadora devolve o que o adquirente pagou do preço da unidade, descontando a corretagem e multa de (até) 50% a ser calculado sobre o valor pago, corrigido monetariamente;

–             Resolução do contrato DEPOIS das chaves: a incorporadora devolve o que o adquirente pagou do preço da unidade, descontando a corretagem, multa de até 50% a ser calculado sobre o valor pago, corrigido monetariamente, tributos sobre o imóvel e cotas de condomínio, fruição da Unidade Autônoma de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do preço de aquisição para o imóvel e demais encargos;

–             Em ambos os casos a devolução será feita em 30 dias contados do Habite-se se a incorporação tiver patrimônio de afetação (se não tiver, em até 180 dias do desfazimento do contrato e o máximo da multa passa a ser o de 25%).

Como o distrato é negócio entre as partes, estas poderão estabelecer outros patamares de multa, negociando-os livremente, como a própria lei definiu, § 13º do artigo 67-A).

Na sequência, vou escrever mais detalhadamente sobre cada um dos artigos novos que a lei trouxe.

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