FIAGRO aprovado com vetos! Como fica? E as restrições da compra de imóveis rurais por estrangeiros?

O FIAGRO.

 

Foi publicada no dia 30 de março a Lei 14.130/21 que regulamenta os Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (FIAGRO).

 

Espécie de ‘irmão’ dos Fundos de Investimentos Imobiliários (“FII”), a lei inclui como espécie de fundo de agro na Lei dos FII (Lei 8.668/93).

 

Conforme fala da Frente Parlamentar da Agropecuária (FPA), o FIAGRO irá “criar instrumentos no mercado de capitais para financiar a produção agropecuária, em vez de se recorrer ao Tesouro Nacional”.

 

Segundo site da Câmara, a tributação seria um dos principais atrativos dessa modalidade de investimento, tendo em vista que segue a mesma lógica dos fundos imobiliários. “Desse modo, os rendimentos e ganhos de capital estarão sujeitos à incidência do imposto sobre a renda na fonte, com alíquota de 20%”. A mesma alíquota será aplicada nos ganhos de capital e rendimentos adquiridos na alienação ou no resgate de cotas dos fundos. Há ainda a questão da isenção do Imposto sobre Operações Financeiras, conhecido como IOF, da possibilidade de compra de direitos creditórios da atividade rural, participação da atividade agroindustrial e agropecuária, entre outras.

 

O interessante do FIAGRO é a possibilidade de se levar em consideração as próprias peculiaridades de cada terra agrícola nos diferentes Estados brasileiros. Há a produção de diversas culturas anuais, com logísticas diferentes e características próprias do clima e do solo, o que possibilita em uma maior diversificação de investimentos e concentração de ativos, mitigando os riscos do negócio. Ademais, há a possibilidade do fundo contratar terceiros a fim de realizar serviços referentes a manutenção do solo, benfeitorias necessárias a cadeira agrícola, entre outros, com objetivo de aprimorar e evoluir o agronegócio.

 

Porém, a questão fiscal que equiparava o FIAGRO ao FII, e ainda dava certa vantagem ao FIAGRO no diferimento do imposto, foi vetada pelo Presidente da República, por recomendação da Receita Federal e do Ministério da Agricultura, sob a alegação de que as disposições implicavam na renúncia de receita ao Fisco Federal.

 

O FIAGRO está aí, mas poderá perder atratividade, pois ficou com tributação.

 

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO.

 

De início é importante conceituar o FII e como essa modalidade funciona no mercado e nos casos concretos.

 

O FII reúne recursos voltados à aplicação em conjunto no mercado imobiliário, funcionando como uma espécie de condomínio de investimento. Os valores levantados com essa operação serão usados na construção ou aquisição de imóveis e que posteriormente poderão ser postos para locação, por exemplo. Os ganhos obtidos serão divididos entre os investidores, na proporção que inicialmente aplicaram no fundo.

 

Tendo em vista que condomínio não possui personalidade jurídica e, portanto, não poderia comprar imóvel, quem o faz é a administradora, uma instituição financeira específica, que ao constituir o fundo, pode realizar o processo de captação de recursos a partir da venda de cotas. A administradora opera sob regime de fidúcia (confiança), nos termos do artigo 6º da Lei 8.668/93.

 

Interessante destacar que os bens imóveis mantidos sob propriedade fiduciária, frutos e rendimentos da administradora não se comunicam com o patrimônio desta, conforme artigo 7º da lei acima. Tal determinação legal é vantajosa no sentido de que caso a instituição administradora possua obrigações que afetem seu patrimônio, os bens e direitos vinculados ao FII não respondem direta ou indiretamente nesses casos, não sofrem efeitos de liquidação judicial ou extrajudicial, não podem ser passíveis de execução por quaisquer credores da administradora, entre outras hipóteses, todas previstas nos incisos do referido artigo.

 

Todas essas informações aparecem na matrícula do imóvel, inclusive as restrições que a propriedade passa a possuir após a transação realizada, como por exemplo, o fato de não poder ser dada em garantia de débito de operação da instituição, não integrar o ativo da administradora e demais hipóteses disciplinadas, novamente, pelo artigo 7º da lei que rege os FII.

 

Nos últimos tempos houve bastante diversificação nas áreas de atuação dos fundos de investimento, tendo em vista a vantagem que podem trazer para os investidores, ainda mais os fundos que focam em itens essenciais, como esses que atuam no agronegócio. Procura-se levar em conta toda a dinâmica da economia mundial, criando setores econômicos novos que passam a ter destaque maior, conforme as mudanças na sociedade, no mercado, surgimento de novas necessidades e inclusive mudanças nas economias nacionais e internacionais.

 

Atualmente há fundos de lajes, de shoppings, de galpões industriais e questiona-se ainda a possibilidade de haver fundos voltados a exploração de cemitérios, de aquisição de imóveis em leilões para serem reformados e vendidos a terceiros, fundos de fazendo, entre tantas outras variações de fundos de investimentos. Há várias teses de mercado imobiliário aguardando estudos e inovações, inclusive em áreas do setor imobiliário que antes nem sequer seriam cogitadas para serem investidas.

 

E FUNDO DE INVESTIMENTO NO AGRONEGÓCIO BRASILEIRO? JÁ EXISTIA?

 

Após a conceituação do FII, necessário voltar a atenção para os casos em que os fundos de investimento atuam no agro ou mesmo já em terras rurais.

 

Nos Estados Unidos e na Austrália já existem fundos de terras agrícolas há algum tempo. Por aqui no Brasil já existem pelo menos dois tipos de fundos com propósitos relacionados ao agro: QAGR11, da gestora Quasar Asset, cujo objeto são imóveis para armazenagem de produtos agrícolas, focando ainda na infraestrutura e processamento de itens, sejam eles insumos, matérias-primas entre outros, todos, obviamente focados no agronegócio e o RZTR11, administrado pela Riza Asset, que tem como objeto a aquisição de imóveis rurais e sua exploração agrícola (grãos e fibras). Esse último fundo foi lançado no ano passado, mais precisamente em 16/10/2020.

 

MAS O QUE ISSO TUDO TEM A VER COM A AQUISIÇÃO DE TERRAS RURAIS POR ESTRANGEIROS?

 

O que é possível entender, e talvez tenha gerado a confusão sobre a possibilidade de estrangeiros adquirirem cada vez mais terras rurais, é o fato de que na lei não há restrições sobre a nacionalidade do investidor, abrindo margem para que tanto brasileiros como estrangeiros invistam em aplicações de ativos do agronegócio.

 

Interessante notar que isso não foi questionado e/ou sancionado pela Presidência da República, após certas polêmicas.

 

Entende-se que o FIAGRO facilita na verdade o fluxo de capital estrangeiro em mais um produto do mercado financeiro brasileiro, conforme há compra de cotas de um fundo, no caso o fundo voltado ao agronegócio. Procura-se fazer essa análise com a intenção de demonstrar que não necessariamente isso implica na compra de terras rurais por estrangeiros, tendo em vista que a pessoa de nacionalidade diversa participa do mercado de terras sem ter a posse ou propriedade do imóvel rural (vide explicações sobre o regime fiduciário sobre o imóvel).

 

O capital internacional já circula no Brasil de forma regular e há um bom tempo, considerando ainda os investimentos internacionais em cotas de fundos de imóveis urbanos relativas às lajes, shoppings, residências entre outros. A questão do FIAGRO é que vai facilitar ainda mais o fluxo desse capital em fundos do agronegócio em imóveis rurais (não apenas pela lei em vigor, mas também pela desvalorização da moeda brasileira).

 

A restrição que existe hoje é para compra (ou posse) direta de imóvel rural por estrangeiro, o que não é o caso do FIAGRO, como já explicado acima.

 

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Roberto Cunha