[Direito Imobiliário] Terras para estrangeiros

Muito tem se discutido nos últimos anos sobre a aquisição ou arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros. 

 

Como é sabido, a Constituição Federal, em seu artigo 190, dispõe expressamente que “a lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional”.

 

No entanto, desde 1971, antes mesmo de tal regulamentação ser instituída, o tema já era objeto de discussão no ordenamento jurídico nos termos da Lei Federal 5.709/71 e Decreto Regulamentar 74.965/76, também complementadas após mais de 20 anos pela Lei 8.629/93, que, conjuntamente, estipularam as restrições e os limites para a aquisição de imóveis rurais por pessoas físicas ou pessoas jurídicas residentes e sediadas no Brasil, e ainda, aquelas estrangeiras autorizadas a funcionar no país. Tais regram foram estendidas às empresas que, ainda que fossem brasileiras, tivessem em seu quadro social a participação de pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras. Tudo foi regulamentado e instituído pelo Parecer da AGU1/2008RVJ.

 

Entretanto, para essa equiparação das empresas brasileiras às estrangeiras, se faz necessário o preenchimento de requisitos cumulativos: (a) o estrangeiro, pessoa física, não seja residente ou a pessoa jurídica não possua sede no país; (b) o estrangeiro, pessoa física ou jurídica, descrito no item (a) acima, participe, a qualquer título, de pessoa jurídica brasileira (direta ou indiretamente); e (c) essa participação assegure a seus detentores o poder de conduzir as deliberações da Assembleia Geral, de eleger a maioria dos administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e de orientar o funcionamento dos órgãos da companhia (controle societário). 

 

A título de esclarecimento, para os casos de descumprimento das restrições acima, a medida punitiva adotada é a nulidade de pleno direito de todos e quaisquer atos jurídicos praticados por ocasião da aquisição.

 

Após a breve introdução sobre os pontos acima citados, volvemos a tratar sobre os tempos atuais em que essa discussão tem se inflado no Governo, e tomado grande proporção para adoção de medidas com grande finalidade de expansão e crescimento nacional. Por consequência disso, foi proposto pelo Senador Irajá Abreu o projeto de Lei 2.963 de 2019 (PL 2.963) que tem por objetivo flexibilizar o processo de aquisição desses imóveis rurais por estrangeiros. Esse projeto de Lei propõe a prescindibilidade das empresas estrangeiras (ou ainda as brasileiras que são controladas por estrangeiros) de se submeterem às restrições atualmente existentes, excetuando-se desse projeto as disposições que tratam de situações especiais, tais como aquisição de imóvel do Bioma Amazônia, com reserva legal igual ou superior a 80% e outras estipuladas em lei. 

 

A título de curiosidade, o mesmo PL também dispõe sobre a Alienação Fiduciária, assegurando a permanência do credor no Imóvel por até 4 anos, devendo durante esse período aliená-lo a terceiro, sob pena de devolvê-lo ao garantidor devedor. Essa proposta legislativa vai no sentido contrário da recentíssima Lei do Agro (Lei n.º 13.986/2020) que autoriza a constituição da alienação fiduciária (AF) de bens imóveis rurais e, em caso de inadimplemento, a sua excussão (liquidação da transação bancária) pelo credor (artigos 51 e 52 da nova lei), obedecendo-se, claro, os trâmites da AF contidos em sua lei própria (9.514/97). E não há regra para depois o estrangeiro ter que alienar o imóvel rural a terceiros. Em conclusão, atualmente o estrangeiro pode vir a se tornar proprietário de imóvel rural ao final do procedimento (mais informações em https://corelaw.com.br/agronegocio-pandemia/).

 

Voltando ao PL 2.963 ressalta-se que esse ainda não foi aprovado e aguarda análise da Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) desde 11/03/2020. Caso seja aprovado pela CCJ, seguirá direto para Câmara dos Deputados, e se for aprovado pelas Comissões de Assuntos Econômicos (CAE) e de Agricultura e Reforma Agrária (CRA), dispensa-se a aprovação pelo Senado. 

 

A aprovação dessa lei, tal qual já incluída na pauta dos assuntos urgentes do Congresso Nacional, poderá contribuir de forma ampla para o Agronegócio, especialmente considerando o atual cenário da economia que foi gravemente atingida pela pandemia do COVID-19 e cujos reflexos possivelmente serão bastante extensos e duradouros. Isso porque a facilitação na aquisição dessas terras, possibilitará avanços, como a oportunidade de modernização do campo, com consequente aumento do volume de exportações, além da atração para investimentos (especialmente estrangeiros).

 

Esse novo cenário trazido pela atual legislação nos leva a concluir que o Governo brasileiro tem buscado métodos para estimular e expandir a economia do país, com olhar especial ao Agronegócio, uma vez que possuindo o Brasil uma grande vantagem geográfica quanto à localização e o clima, inclusive com extensa área de terras que ainda podem ser exploradas, sem danos ao meio ambiente, esse poderá ser o maior artifício do país, com projeção de um futuro ainda mais promissor ao agronegócio brasileiro, podendo se tornar a maior potência mundial agrícola. 

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Roberto Cunha