Regularização de Imóveis Rurais – cadastramentos e registro nos cartórios de imóveis

Os imóveis rurais podem ser definidos como sendo propriedades localizadas em áreas destinadas à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial, conforme entendimento extraído da Lei 4.504/1964, também conhecido como Estatuto da Terra, além da Lei 8.629/1993, que regulamenta os dispositivos previstos na Constituição Federal sobre a reforma agrária. Desse modo, há a formação de unidades de área, que possuem uma grande possibilidade de ser explorada economicamente, podendo ainda ser constituída por uma única propriedade rural ou conjunto de propriedades.

Na Receita Federal, para tributação do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), o imóvel rural é toda área, formada por uma ou mais parcelas de terra, pertencentes a zona rural do município, conforme estabelece o art. 1º, §2º da Lei 9.393/96. Ou seja, para essa classificação mais simples, basta que o imóvel não esteja na zona urbana municipal, sendo necessário o devido cadastramento no CAFIR (Cadastro de Imóveis Rurais na Receita Federal). Após a devida inscrição, o titular do imóvel recebe o chamado NIRF (Número do Imóvel Rural na Receita Federal). Esta identificação ocorrerá independentemente de pagamento do ITR ou ainda nos casos de imunidade ou isenção do imposto.

O NIRF será requisitado, por exemplo, nos casos de preenchimento da Declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial (DITR) ou, quando for emitir a certidão negativa do Imóvel Rural ou na hipótese em que o titular ou algum interessado queira consultar a situação cadastral do imóvel, podendo emitir seu respectivo comprovante, entre outras situações.

Nesse caso existe o “Coletor Web do CAFIR”, ferramenta online para envio ou consulta de solicitações e inscrições, podendo ainda alterar os dados cadastrais, cancelar imóveis rurais no CAFIR, entre outras opções, todas com possibilidade de acesso no site da Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB). O site conta ainda com diversas orientações e tutoriais passo a passo, facilitando o acesso a essa ferramenta por todos que possuem imóveis rurais.

CADASTROS NECESSÁRIOS PARA REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL RURAL

O Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) é uma autarquia federal que objetiva a execução da reforma agrária (que trata da reorganização da estrutura fundiária cujo objetivo é promover e proporcionar a redistribuição das propriedades rurais, para realização de sua função social, ou seja, o aproveitamento racional, a utilização adequada dos recursos naturais e a preservação do meio ambiente nos termos determinados em lei), além da realização do ordenamento fiduciário nacional, com base em estudos de zoneamento do país em regiões homogêneas, se utilizando de critérios socioeconômicos e características da estrutura agrária.

Para tanto, o cadastro junto a essa autarquia é feito com base na definição de imóvel rural presente no Estatuto da Terra, já mencionado anteriormente, sendo necessário nesse caso a manutenção da unidade econômica na propriedade, de forma ativa ou preservando o potencial que a unidade possui. Há entendimentos nesse sentido no Supremo Tribunal Federal, conforme os Mandados de Segurança de números 24.488 e 21.919, por exemplo.

É fundamental que o imóvel possua cadastro no Incra, podendo ser feita a inclusão no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) por meio da internet – desde novembro de 2020, o que facilita para os proprietários de imóveis rurais efetuaram a inclusão cadastral, sem que seja necessário atendimento presencial em alguma unidade da autarquia, principalmente nos tempos atuais de pandemia.

Sobre a possibilidade desse tipo de serviço poder ser feito pela internet, o coordenador-geral de Cadastro Rural do Incra, Celso Menezes, trouxe na época as vantagens que essa ferramenta traz para a regularização fundiária, considerando que “agora, tanto a inclusão quanto a alteração cadastral podem ser feitas pela internet. É uma inovação que vai facilitar a atualização cadastral de vários imóveis rurais no país, contribuindo com a segurança dos negócios efetuados no campo”.

Uma peculiaridade do cadastro no Incra é o fato de que o imóvel rural referente à inscrição não necessariamente se trata de uma única unidade imobiliária com uma só matrícula, podendo compreender outras matrículas ou até parcelas de matrícula, considerando a possibilidade de existir frações ideais de um mesmo terreno em que se exerce diversas posses.

O cadastro permite ainda que seja emitido o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, (CCIR), documento que demonstra a realidade jurídica do imóvel rural, sendo indispensável para qualquer tipo de negociação do imóvel, nos casos por exemplo de hipoteca, desmembramento, arrendamento, venda, entre outros. Importante ainda certificar-se de que o cadastro está devidamente atualizado, principalmente nos casos em que houve algum ato jurídico que tenha modificado o registro do imóvel.

Ademais, diante da interligação entre as bases de dados do Incra e da Receita Federal, por meio do Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), é necessário que todos os cadastros relativos ao imóvel, junto à Receita Federal ou ao Incra estejam devidamente inscritos e atualizados.

O CNIR foi criado como forma de facilitar a formulação de políticas públicas e sua implementação às propriedades rurais, em diversos âmbitos sociais, de natureza ambiental, registral, fiscal, de produção, fundiária etc. Desse modo, as informações são compartilhadas com as instituições públicas, conferindo maior segurança jurídica aos assuntos relacionados ao imóvel rural, modernizando ainda as trocas de informações entre os serviços notariais e registrais.

Desse modo, conforme extraído do site oficial do CNIR, junto ao governo federal, o cadastro, “para o produtor rural representa a redução e simplificação de obrigações junto aos órgãos públicos e ao setor bancário, com expressiva redução de custos na prestação de informações e na contratação de financiamentos. Beneficia a todos os agentes econômicos pela agilidade e confiabilidade na coleta e compartilhamento de dados, com reflexos diretos na melhoria do ambiente de negócios do País”.

QUANTO AO REGISTRO DE IMÓVEIS

Com relação ao Registro de Imóveis, considera-se imóvel rural todo aquele que possui em sua matrícula o código atribuído pelo Incra, ou mais especificamente, nos casos em que há referência ao imóvel no Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), considerando ainda que cada imóvel individualizado e devidamente identificado terá sua própria matrícula, nos termos do artigo 176, §1º, I, da Lei 6.015/73.

Para tanto, será necessário a descrição do imóvel, a ser feita com base em um memorial descritivo elaborado (documento que detalha as informações específicas do imóvel),  e assinado por um profissional habilitado, tendo a devida Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), “contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo Incra”, assim estabelecido no §3º, art. 176 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/93), imprescindível para o caso de registro do imóvel rural. Ou seja, o Georreferenciamento, é o mapeamento do imóvel rural referenciando os vértices de seu perímetro e definindo sua área e sua posição geográfica que servirá para a regularização registral dos imóveis rurais. O “GEO” como é popularmente chamado é obrigatório nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento, transferência e ações judiciais que versem sobre imóveis rurais, conforme a Lei dos Registros Públicos, o que será certificado pelo Incra. Nota-se a importância de tal lei no momento de regularização do imóvel rural, para que este seja registrado atendendo todas as exigências legais.

A despeito da obrigatoriedade desse cadastro, esse certificado não implica no reconhecimento do “domínio ou a exatidão dos limites e confrontações indicados pelo proprietário”, nos termos do art. 9º, §2º do Decreto nº 4.449/2002. A certidão emitida pela Incra está mais voltada à conferência da poligonal em relação a outros imóveis cadastrados na autarquia, do que a verificação da propriedade.

Nesse sentido, é o Oficial de Registro que realizará a consulta e conferência entre a área descrita no memorial e sua correspondência ao imóvel objeto de determinada matrícula, impedindo que ocorra o uso indevido de áreas pertencentes a terceiros confrontantes, por exemplo, o que violaria os direitos destes.

Por fim, e não menos importante, outro cadastro que não poderá ser ignorado no momento de regularização dos imóveis rurais é o CAR (Cadastro Ambiental Rural). Este foi criado junto ao Código Florestal, visando ao controle, monitoramento e principalmente ao combate ao desmatamento florestal, trazendo ainda maior transparência entre as áreas brasileiras e as propriedades rurais. Conforme fala de Nelson Ananias Filho, coordenador de Sustentabilidade da Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil (CNA), o cadastramento no CAR possibilita que o produtor possa realizar a “conversão das multas em serviços de preservação, melhoria e recuperação da qualidade do meio ambiente, regularizando o uso de áreas rurais consolidadas, acesso ao crédito agrícola e a programas de incentivo à produção e comercialização”.

A base de dados do CAR demonstra que o setor agropecuário foi responsável pela preservação de 200 milhões de hectares de vegetação nativa e entre esse número, 13 milhões de hectares se tratam as Áreas de Preservação Permanente (APPs) e 108 milhões correspondem às Reservas Legais.

Portanto, verifica-se que o procedimento para a regularização do imóvel rural compreende não apenas os respectivos Cartórios de imóveis, mas diversas inscrições perante o Governo Federal, incluindo diferentes tipos de cadastramento e regularização fiscal, que devem ser sempre cumpridos e atualizados, a fim de que a propriedade rural possa ser legalmente usada, explorada economicamente e negociada conforme for de interesse do proprietário.

A equipe de Direito Imobiliário do Corelaw está à sua disposição para ajudar na regularização de suas propriedades rurais, bem como solucionar os desafios enfrentados pelo seu negócio na área Imobiliária, com soluções práticas e inteligentes.