Retrofit, significa “atualizar o antigo”. Para o que falaremos adiante, trata-se da intervenção que visará adequar, recuperar e modernizar espaços, tornando-os mais seguros e qualificados à reocupação.
A nova Lei sancionada pela Prefeitura de São Paulo foi capaz de tirar aproximadamente 4 décadas de atraso no assunto. Publicada no Diário Oficial em 21 de julho de 2021, a lei 17.577/2021, também conhecida como Lei do Retrofit, busca aplicar o Programa Municipal Requalifica Centro, com objetivo de revitalizar prédios antigos na região central e transformação em edifícios para habitação.
Por meio de diversos incentivos previstos na legislação, a prefeitura objetiva aumentar os investimentos no centro de São Paulo, melhorando edificações já deterioradas e reduzindo edifícios sem propósito ou com qualquer incentivo para uso, de modo a aumentar a oferta de moradia ou permitir o uso comercial, combinado com as vantagens que o próprio centro possui, como mobilidade, infraestrutura já existente e empregos no entorno.
O Programa está previsto para ser aplicado em uma área de mais de 6 quilômetros quadrados, tendo sido aumentado o perímetro de aplicação antes da aprovação na Câmara Municipal. Algumas vias de destaque que serão objeto do programa são: Rua da Consolação, Av. 9 de Julho, Av. do Estado, Largo Arouche entre outras, previstas no artigo 1º, parágrafo único da lei.
Conforme previsto no artigo 3º da lei, um dos objetivos principais do programa é realizar a requalificação de edifícios, visando torná-los mais adequados e modernos, recuperando seus sistemas prediais e operacionais, podendo haver ou não aumento de área construída internamente.
VANTAGENS PARA O CENTRO DE SÃO PAULO E PARA POPULAÇÃO
O final de 1980 foi marcado por um número crescente de abandonos em imóveis do centro de São Paulo, criando diversos edifícios mal cuidados e vazios. Pela nova lei ocorreria o reaproveitamento de estruturas já existentes, reduzindo a ociosidade de edificações e permitindo que estas cumpram com sua função social, tendo em vista que um levantamento da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento concluiu que em torno de 3 mil imóveis são elegíveis para as requalificações e reformas do programa. Ademais, cria-se ambiente propício para o aumento da densidade demográfica e qualificação do espaço público.
Cita-se ainda o estímulo que a lei procura dar para a sustentabilidade urbano-espacial, maximizando a utilização de materiais e infraestrutura já existentes, além de melhorar edificações para que se insiram nos padrões de segurança, salubridade e acessibilidade, de modo a proporcionar seu uso mais facilmente.
Um dos maiores incentivos para o cumprimento do programa por parte da população são as isenções fiscais e demais vantagens tributárias, previstas no capítulo III, como por exemplo a remissão dos créditos do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) para as edificações objetos da lei. Criaram-se ainda garantias para a isenção do IPTU nos 3 primeiros anos a partir da emissão do respectivo certificado de conclusão, do Imposto de Transmissão “intervivos” e ainda redução de 2% na alíquota do ISS, referente aos serviços prestados para a requalificação dos edifícios, englobando os de engenharia, arquitetura, urbanismo, limpeza, isenção de entre outros.
Como já supramencionado, o aumento de moradias é uma das consequências mais benéficas e vantajosas que o Programa Municipal Requalifica Centro almeja, diante dos inúmeros casos de pessoas sem qualquer tipo de assistência à moradia e que vivem em péssimas condições de vida, ainda que haja diversos imóveis que poderiam servir de espaço para essas pessoas morarem, não sendo à toa a frase “tanto imóvel sem gente, tanta gente sem casa”.
Torna-se evidente, portanto, os benefícios que a nova lei traz para o centro de São Paulo, sendo notável a necessidade de investimentos na região, ainda que haja diversos pontos passíveis de serem mais bem discutidos para prevenir ineficácia da lei e desrespeito a outras questões sociais. O desenvolvimento do assunto foi de grande avanço para a cidade, tirando um projeto de 40 anos do papel, aguardando ser concretizado e posto em prática com a maior eficiência possível.
ALGUNS PONTOS NEGATIVOS LEVANTADOS
Apesar das inúmeras vantagens acima descritas que seriam trazidas para o centro de São Paulo – há tempos abandonado, sem os devidos investimentos e segurança, foram trazidos alguns pontos negativos quanto à efetividade dos incentivos e os resultados que o programa traria como um todo.
A lei aprovada foi capaz de vencer anos de atraso no assunto, contudo, teve uma tramitação relâmpago, prejudicando o debate público, além da ausência de estudos técnicos que poderiam aprofundar na questão dos impactos que a lei traria para a cidade de São Paulo. Ademais, as isenções fiscais geram aproximadamente a perda de 200 milhões de reais por ano para o Município.
O Núcleo de Questões Urbanas e o Observatório da Revisão do Plano Diretor de São Paulo trouxeram à tona a ausência do princípio da gestão democrática, considerando que não houve a devida discussão e apresentação do projeto nos órgãos municipais de representação popular, como por exemplo o Conselho Municipal de Política Urbana (CMPU), Comissão Executiva da Operação Urbana Centro, entre outros.
Outro ponto levantado foi a dispensa da quota ambiental, que prevê a necessidade de haver espaço mínimo para jardins, vegetações etc. Ademais, há dispensa pela Secretaria Municipal de Cultura e pelo Conselho de Proteção do Patrimônio Histórico de São Paulo – CONPRESP na aprovação de intervenções nos edifícios não tombados, mas situados em áreas de tombamento, desde que “não impliquem em alterações na volumetria, nas fachadas externas e respectivas coberturas”, conforme previsão do artigo 15 da lei.
Embora a Lei transmita a necessidade da região há muito prejudicada, entidades e especialistas defendiam o adiamento dessa votação para análise adequada e adaptações no texto, sob entendimento de que a excessiva agilidade na tramitação e aprovação tenha ferido premissas de gestão compartilhada e democrática.
A equipe de Direito Imobiliário do Corelaw está à sua disposição para maiores esclarecimentos e debates sobre o assunto.
