Mudanças no ordenamento jurídico impactam empresas e atividades profissionais. A lei 13.786/2018, também conhecida como Lei do Distrato, trouxe alterações que repercutiram no mercado imobiliário e devem ser de conhecimento de quem atua no ramo.
Além de novas disposições sobre o direito de arrependimento e as informações que devem constar no contrato de compra e venda, há também novidades nas normas sobre comissão de corretagem, valor pago ao corretor de imóveis intermediário da negociação entre as partes.
Siga na leitura e confira como as mudanças nessa legislação impactam a rotina e as operações da incorporadora.
O corretor de imóveis no ordenamento jurídico
Viabilizar e gerenciar o empreendimento, fazer o registro do bem em cartório, contratar a construtora e assumir a responsabilidade pela entrega das unidades são algumas das várias incumbências das incorporadoras.
Assim, geralmente deixam a encargo do corretor imobiliário a negociação na comercialização dos imóveis. Esse profissional atua na promoção de vendas e se encarrega de conduzir todo o processo com o cliente, desde a prospecção até o suporte após o fechamento do contrato.
A ele é assegurada a remuneração, “uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”, conforme art. 725 do Código Civil.
Entre suas obrigações legais está a de “prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”, bem como os “esclarecimentos acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”, conforme o art. 723 do Código Civil.
O corretor de imóveis e a Lei do Distrato
Uma das novidades da alteração legal é a previsão do direito de arrependimento disposta no art. 67-A, §10 da lei 4.591/1964: o adquirente que assinar o contrato imobiliário fora da sede do incorporador ou em estandes de vendas tem prazo de 7 dias para se arrepender do negócio.
Nesse caso, todos os valores devem ser integralmente devolvidos ao consumidor, inclusive a comissão de corretagem. Como ela geralmente é paga por cheque dado pelo comprador no momento da assinatura contratual, é altamente recomendável que a incorporadora não o repasse ao corretor de imóveis até o fim do prazo em questão.
A adequação do incorporador à Lei do Distrato
Outras disposições merecem ser ressaltadas para não haver má condução dos negócios e erros capazes de comprometer o nome da empresa no mercado. Confira alguns aspectos da legislação aos quais a administração deve se ater.
Entrega fora do prazo
A Lei do Distrato prevê no art. 43-A da lei 4.591/1964 que atrasos de até 180 dias “corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada” não motivam a resolução do contrato nem imputam penalidades à incorporadora.
Se mencionado prazo for extrapolado, o comprador tem direito à indenização, caso opte por continuar a relação jurídica firmada, ou à rescisão do contrato. No segundo caso, as quantias pagas por ele devem ser devolvidas na “integralidade”, ou seja, abrangendo também a comissão de corretagem.
Contrato desfeito de comum acordo
Diante dessa hipótese — bem como se o instrumento assinado pelas partes for desfeito por inadimplemento do adquirente —, a incorporadora não pode descontar valores do corretor de imóveis, cabendo a ele todo o montante recebido a título de comissão de corretagem, conforme o inciso I do art. 67-A da Lei 4.591/64.
Desistência da compra
Antes as empresas eram condenadas pelos magistrados a restituir até 90% dos valores quitados ao adquirente caso ele resolvesse rescindir o contrato, demanda geralmente motivada quando o consumidor não consegue ou não quer mais arcar com as parcelas.
Agora, a Lei do Distrato limita esse percentual de devolução a 75% ou 50%. Essa última hipótese é aplicada quando há patrimônio de afetação, ou seja, serve para evitar que a incorporadora precise utilizar seus próprios bens e recursos a fim de entregar o empreendimento mesmo sob pena de ficar insolvente ou falir.
Informações e cláusulas contratuais
A preocupação do ordenamento jurídico com a proteção do consumidor fica evidente na redação do art. 35-A da Lei do Distrato, que prevê a obrigatoriedade de um quadro-resumo logo no início do documento firmado entre as partes. Ele deve conter as seguintes informações:
- preço total a ser pago pelo imóvel;
- valor da entrada, forma de pagamento e seus percentuais sobre o valor total do contrato;
- valor da corretagem, condições de pagamento e identificação exata do seu beneficiário;
- forma de pagamento do preço, havendo indicação clara de valores e data de vencimento das parcelas;
- índice(s) de correção monetária aplicáveis e, havendo mais de um, seu respectivo período de aplicação;
- eventuais taxas de juros, sua incidência (mensal ou anual), se são nominais ou efetivas e o sistema de amortização;
- consequências da resolução do contrato, com “destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente”.
A Lei do Distrato ainda traz em um rol taxativo outras informações a serem contempladas cumulativamente nesse quadro-resumo, tais como o termo final para a obtenção do “Habite-se”.
Configurada a ausência de qualquer dado elencado no art. 35-A da lei 4.591/1964, o contrato deve ser aditado e a omissão sanada dentro de 30 dias. Inobservado o prazo, o adquirente tem por justa causa o direito de rescindir o instrumento.
As razões para investir na consultoria jurídica
Advogados especializados em direito imobiliário podem contribuir com excelência para o funcionamento a pleno vapor da sua incorporadora no mercado. A expertise desses profissionais promove a adequação à legislação, que sofre alterações constantes, e otimiza as operações, garantia de que sua atividade principal pode ser desenvolvida com segurança.
A consultoria jurídica preventiva cuida das disposições contratuais e evita sanções dos órgãos regulamentadores, o que pode gerar gastos excessivos com processos administrativos e judiciais. Isso sem falar do tempo que é perdido atendendo a burocracias e procedimento de tramitação.
A Lei do Distrato evidencia algumas das diversas mudanças legislativas que interferem no funcionamento da empresa e no exercício de atividades profissionais. Contar com advogados especialistas em direito imobiliário é uma vantagem enorme para a incorporadora que deseja prosperar e ter um diferencial competitivo no mercado.
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