Contrato de gaveta: saiba por que é feito e entenda os riscos!

Você já deve ter ouvido alguma história sobre alguém que realizou um negócio fazendo uso do contrato de gaveta, certo?
Esses contratos geralmente são pactuados com o objetivo de obter alguma segurança jurídica para os casos nos quais os requisitos para venda e compra não poderão ser cumpridos.

Mas vale a pena fazer o contrato de gaveta? Você realmente estará seguro?

Pensando nessas questões, escrevemos este post. Confira!

O que é um contrato de gaveta?

Como dito, o contrato de gaveta é um instrumento utilizado para deixar de cumprir determinadas exigências burocráticas. Ele é muito usado, por exemplo, na compra e venda de um imóvel financiado quando o comprador não tem condições de acessar o financiamento imobiliário por renda insuficiente, por ter o nome sujo ou simplesmente por não cumprir algum dos requisitos exigidos pela instituição bancária.

Nesse caso, o vendedor e o comprador realizam um acordo e fazem uso do chamado “contrato de gaveta”. Nessa situação, quem adquire o imóvel faz o pagamento diretamente para o vendedor, enquanto este continua com o seu status de proprietário e responsável financeiro pela dívida com o banco, sem o envolvimento de outra parte, como um cartório de registro de imóveis, o que não garante juridicamente a compra caso ocorra algum problema

Outra possibilidade é a compra e venda de um imóvel que não está em dia com a documentação. Isso acontece muito com imóveis antigos ou localizados em áreas que foram crescendo de maneira desorganizada, sem que os terrenos fossem registrados e/ou regularizados, por exemplo.

Quais são os riscos do contrato de gaveta?

O contrato de gaveta apresenta poucas garantias para os envolvidos no negócio jurídico, pois ele não tem validade formal, ou seja, não está enquadrada em nenhum ordenamento jurídico. Dependendo da situação, inclusive, pode ser considerado como fraude, pois pode mascarar uma situação irregular e ilegal.

É o que acontece quando falamos sobre financiamento imobiliário. Nesse caso, a Lei 8.004/90, que dispõe sobre a transferência de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, exige a anuência da instituição que realizou o empréstimo para a compra do imóvel, e é justamente por isso que o contrato de gaveta não pode ser registrado.

Nesse tipo de negociação, nenhuma das partes está completamente protegida. Isso porque, por exemplo, se o vendedor vier a falecer, o seguro quitará o imóvel, que passará a fazer parte do inventário e integrará o patrimônio dos seus herdeiros. Caso eles não saibam do negócio ou resolvam dificultar a vida do comprador, agindo de má-fé, há um grande embate a ser resolvido. Por outro lado, caso o comprador faleça, os seus herdeiros não terão nenhum direito sobre o imóvel, devendo contar com a boa-fé do vendedor. O mesmo poderá acontecer se, após o término do preço acordado, o vendedor resolver não transferir a propriedade do bem. Se o vendedor possuir dívidas, o imóvel poderá ser penhorado para pagamento, sem que o comprador possa se opor.

Ademais, o vendedor será o responsável oficial não apenas pelo pagamento da parcela do financiamento, mas por todas as obrigações acessórias, como condomínio e IPTU.

Também terá dificuldade de conseguir um segundo financiamento, se for o caso, uma vez que deverá comprovar renda suficiente para realizar o pagamento dos dois imóveis que constarão em seu nome.

Problemas secundários

Outro problema que pode ocorrer, é a venda do mesmo imóvel para um terceiro interessado. Isso porque o contrato de gaveta não transferiu ou consolidou a propriedade para  o primeiro comprador.

É claro que, de alguma maneira, o contrato de gaveta poderá servir como prova em um possível litígio, o problema é que, como ele não é formalmente válido, não poderá ser executado imediatamente.

Dessa maneira, será necessário travar uma longa batalha e atravessar toda a fase de conhecimento processual para discutir quem está com a razão ou não. Mesmo que no final você ganhe, tenha em mente o desgaste financeiro e emocional que terá ao realizar um negócio cujo contrato não tem validade legal, mas apenas e tão somente entre as partes.

Como se proteger fazendo uso do contrato de gaveta?

Como dito, o contrato de gaveta traz poucas garantias e proteções para as pessoas que estão negociando. Assim, o mais prudente é evitá-lo ao máximo. Porém, se você quiser muito, não tiver opção e achar que vale a pena correr o risco, não deixe de buscar orientação jurídica. Dessa forma, é possível minimizar o prejuízo, caso ele venha a acontecer.

Se você for o vendedor, por exemplo, além do contrato de gaveta, mantenha todas as conversas por escrito. Guarde mensagens e e-mails para comprovar a negociação realizada.

Caso você seja o comprador, não se esqueça de guardar todos os recibos e comprovantes de pagamento. Caso o vendedor se oponha na hora de transferir a propriedade para o seu nome, tais comprovantes serão importantes em um futuro processo.

Além disso, é muito importante todos os envolvidos no contrato reconheçam firmas no cartório no momento em que é feita a assinatura do contrato de gaveta.

Também é preciso prever situações em que não necessariamente há a má-fé, como no caso do falecimento do vendedor, por exemplo. Se isso acontecer, a propriedade será dos herdeiros, e eles poderão, de alguma maneira, dificultar o processo de transferência da propriedade.

Alguns cartórios permitem a anotação da existência de matrícula no contrato de gaveta. Isso ajuda a conferir publicidade ao negócio e preserva o comprador de uma possível má-fé do vendedor que desejar alienar o mesmo bem para mais de uma pessoa.

Como adquirir um imóvel com segurança?

Para que você seja considerado proprietário de um imóvel, não basta ter a posse dele. É necessário ter a matrícula do bem registrada em seu nome. Matrícula é o nome do documento que tem por objetivo individualizar uma propriedade e que contém todo o histórico de transações e transferências relativas ao imóvel.

Esse é um requisito essencial, pois sem o registro não podemos falar em propriedade. Cada imóvel tem um número de matrícula exclusivo para identificação, é como se fosse o seu CPF ou CNPJ.

A compra e a venda de imóveis podem ser efetuadas por meio de instrumentos particulares, que é o caso do contrato de gaveta, que não apresenta validade. Elas também podem ser realizadas por meio de um contrato feito no tabelião de notas, que é conhecido como escritura pública, conferindo publicidade ao negócio. Lavrada a escritura, é preciso levar o documento ao registro público e garantir a anotação da matrícula correspondente.

Destaca-se que, embora o contrato de gaveta seja uma realidade, ele não é recomendado, uma vez que fornece pouca segurança jurídica aos interessados. Antes de optar pela realização de um contrato sem garantias, peça orientação jurídica e avalie todas as suas possibilidade. Dessa forma, evita-se o risco de se deparar com os grandes problemas enfrentados nessas situações.

Você gostou do nosso post? Então, aproveite e leia também o nosso guia completo sobre blindagem patrimonial!