Incorporar transmite a ideia de reunir dois ou vários elementos em uma única estrutura. Assim, quando nos referimos à construção civil, esse fato diz respeito à união de duas coisas que serão transformadas em algo singular, ou seja, um prédio que será incorporado ao terreno, por exemplo. Nesse sentido, a incorporação imobiliária, em regra, é um instituto jurídico que envolve a junção de duas ou mais unidades autônomas em uma única disposição. Essa figura tem previsão na Lei nº 4.591/64.
Além disso, trata-se de um procedimento que envolve a cobrança de tributos específicos. Por isso, é importante estar atento a todas as etapas que compõem essa negociação para não sofrer prejuízos. Afinal, esse processo é alvo frequente de equívocos, fato que pode gerar impactos financeiros negativos.
Neste artigo, vamos explicar com mais detalhes quais são as tributações que incidem sobre o procedimento de incorporação imobiliária. Acompanhe a leitura!
O que é a incorporação imobiliária?
A incorporação imobiliária é a atividade que promove o planejamento, a captação de recursos financeiros, a reunião de investidores, a construção e a junção de unidades com o objetivo de alienação total ou parcial de edificações ou o conjunto de edificações compostas por unidades autônomas.
Assim, a incorporação é a figura por meio da qual uma pessoa física ou jurídica realiza a construção de um edifício, a partir de várias unidades autônomas sobre o terreno que pertence a terceiro, o proprietário. A partir do registro da incorporação imobiliária no Cartório de Imóveis, é feita a venda dessas unidades autônomas do prédio que está em fase de construção e até mesmo a alienação de imóveis que ainda estão na planta.
Assim, a empresa incorporadora é a figura responsável por administrar a obra e contratar a construtora, que, por sua vez, tem o dever de executar e construir toda a edificação. Da mesma maneira, esse termo pode significar todo o empreendimento pertencente a um projeto imobiliário que será objeto de negociação sem que a construção dos imóveis tenha sido devidamente finalizada.
Trata-se de uma figura imobiliária que apresenta determinadas particularidades e também sofre a incidência de tributação sob mais de um regime. Nesse sentido, optar pela modalidade mais vantajosa acarreta a diminuição do orçamento da obra e das despesas, além de poder ampliar a rentabilidade do negócio.
Como funciona a incorporação imobiliária?
A incorporação imobiliária confere segurança no que se refere às condições técnicas, à idoneidade da obra, à legalidade do projeto, às particularidades do terreno e às características do imóvel. Além disso, a incorporação requer o registro do memorial e da futura convenção de condomínio.
É comum que as empresas construtoras ou as incorporadoras forneçam algumas unidades autônomas ao proprietário do terreno como meio de pagamento e, então, negociem livremente as unidades restantes.
A alienação de unidades que ainda não têm a devida existência física exige o registro perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis, que deverá apresentar todas as informações possíveis sobre o empreendimento — metragem, áreas interna e externa e quantidade de unidades autônomas, por exemplo. A venda desses imóveis é autorizada apenas após o devido registro.
Da mesma forma, deve ser feita a verificação de todos os documentos (trata-se de um vasto rol de exigências) e a análise da matrícula do imóvel que será objeto do empreendimento. Como se trata de um procedimento complexo e extenso, o ideal é contar com o auxílio de um profissional especialista nesse ramo.
Quais são as estruturas tributárias possíveis?
A incorporação, tal como qualquer negócio jurídico, traz benefícios econômicos — portanto, sofre tributação. Nesse sentido, esse regime fiscal vai depender do tipo de planejamento societário da incorporadora. Isso porque a incorporação é passível de ser realizada de forma direta, por exemplo, através de uma SPE, usando o patrimônio de afetação.
Portanto, é importante verificar o regime de tributação que traz mais vantagens conforme os riscos e as características do negócio — lucro presumido, lucro real e o regime especial de tributação (RET).
Pensando nisso, confira, a seguir, as possibilidades de configuração da tributação incidente sobre a incorporação imobiliária.
SPE (Sociedade de Propósito Específico)
A SPE tem personalidade jurídica própria e autonomia patrimonial. Isso significa que há a separação do patrimônio que pertence aos sócios e daquele que é da incorporadora do empreendimento. Nesse sentido, ela isola os ativos e passivos de ambas as partes (pessoa jurídica representada pela incorporadora e os seus sócios).
Assim, a obra não será prejudicada caso haja alguma dívida pertencente aos sócios — eventual débito do empreendimento não tem o condão de comprometer o patrimônio pessoal do sócio. Esse fato evita prejuízos e riscos para o futuro comprador e para a empresa. Trata-se de uma modalidade que se solidificou no segmento da incorporação imobiliária seja pela proteção aos adquirentes, seja pela exigência de instituições bancárias que financiam à produção.
A SPE tem a opção de adotar qualquer regime tributário. Especialmente por força da segregação do patrimônio da SPE do restante do patrimônio do Grupo Empresarial a qual é vinculada, a SPE opta por apurar os tributos devidos pelo Regime Especial de Tributação (RET), cuja carga tributária é substancialmente inferior àquela resultante da opção pela apuração com base no lucro real ou no lucro presumido..
Planejamento societário
O planejamento societário diz respeito à escolha da forma jurídica que a empresa responsável pela incorporação vai assumir. Nesse sentido, a obra da edificação pode ser efetuada diretamente pela própria incorporadora (mãe) ou, então, por meio de uma SPE com outros parceiros. Cada situação apresenta um tipo de tributação mais vantajosa.
Como você pôde perceber, o tipo de tributação vai depender da estrutura societária que a empresa responsável pelo processo de incorporação imobiliária pretende adotar e do orçamento envolvido em todo esse projeto. Por isso, o ideal é montar um planejamento eficiente cujo principal intuito seja evitar prejuízos e reduzir os gastos com o pagamento de tributos.
Ainda tem dúvidas sobre o procedimento de incorporação imobiliária? Entre em contato conosco.
