As negociações de uma propriedade podem gerar dúvidas em muitas pessoas, especialmente no que diz respeito à compra e venda de imóveis, uma vez que, para uma pessoa leiga, o Direito Imobiliário pode ser complicado em razão de suas particularidades.
No entanto, é importante que todos os indivíduos que pretendam negociar algo de sua propriedade e aqueles que queiram adquirir uma posse tenham ciência acerca de todas as peculiaridades sobre o tema.
Se você tem interesse em conhecer mais sobre a compra e venda de imóveis, acompanhe este post, pois vamos apresentar todos os detalhes. Boa leitura!
Quais são as espécies de compra e venda de imóveis?
De acordo com a Lei de Registros Públicos (art. 167), a compra e venda pode ser dividida em duas espécies. Confira quais são elas!
Compra e venda pura
A compra e venda pura é aquele que não se sujeita a nenhuma condição. Ou seja, não há nenhum obstáculo para o registro do título de compra e venda.
Compra e venda condicionada
Já a compra e venda condicionada, ou condicional, é aquela que os seus efeitos estão subordinados a uma condição, ou seja, trata-se de um Direito Imobiliário condicionado a um evento futuro e incerto.
No mesmo sentido, é possível que a condição seja suspensiva ou resolutiva, sendo que a condição ou cláusula suspensiva (art. 125 do Código Civil) submete o negócio jurídico a um evento futuro e incerto e, nos casos em que tal situação não ocorre, o direito de aquisição não é gerado.
Assim, na compra e venda de imóveis atrelada a uma condição suspensiva, a eficácia do negócio fica suspensa até que aconteça o evento futuro que a condiciona. O que quer dizer que a venda só é capaz de produzir os seus efeitos após a implementação da condição suspensiva estabelecida. Isto é, não se trata de um direito adquirido, mas somente uma mera expectativa de direito.
Já na cláusula ou condição resolutiva (art. 127 do Código Civil), o negócio jurídico é capaz de vigorar plenamente desde o momento da sua constituição. No entanto, tal direito se extingue quando determinada condição é verificada.
Nesse caso, como o negócio vigora desde o início. Os seus efeitos valem desde o princípio do contrato, mas podem ser cessados se vier ocorrer a resolutiva.
Uma cláusula resolutiva expressa em um contrato de compra e venda pode determinar, por exemplo, que se não houver o pagamento integral do bem, o negócio pode ser desfeito de pleno direito.
No entanto, se a venda já tiver ocorrido com alguma garantia imobiliário de pagamento do preço parcelado, para que o registro seja cancelado por falta de pagamento do preço, será necessária a declaração pelo não cumprimento do negócio (que pode ser judicial ou extrajudicial), decretando-se seu desfazimento.
O que é e quais são as garantias reais?
As garantias reais são comumente usadas no mundo dos negócios. Isso tanto por pessoas físicas como pelas pessoas jurídicas e o seu objetivo é garantir ao credor a prerrogativa de obter pagamento de uma dívida.
Dessa maneira, quando as partes realizam um negócio, é possível exigir que o comprador forneça algum tipo de garantia para o cumprimento de sua obrigação. Confira, a seguir, alguns exemplos de garantias reais que são usualmente utilizados!
Hipoteca
A hipoteca é uma garantia real em que o devedor repassa ao credor a possibilidade de que um bem imóvel de sua propriedade (ou até mesmo de terceiros) responda pela quitação da dívida contraída, nos casos em que ela não for paga. Nesse caso, o que garante a dívida é, em regra, um bem imóvel.
Mesmo nos casos em que o proprietário continua na posse do bem, quando a dívida não for paga, o credor pode executá-la judicialmente. Dessa forma, o imóvel que garante a dívida, depois dos trâmites judiciais necessários, se torna objeto de leilão se a dívida não for sanada. É válido ressaltar que para a hipoteca ter validade é preciso, inicialmente, fazer o seu registro para, posteriormente, realizá-la.
A hipoteca é vantajosa para o credor, pois garante o pagamento da dívida e conta com alguns benefícios até mesmo para o devedor, uma vez que um imóvel hipotecado pode ser alienado — nesse caso, é possível que ocorra o vencimento antecipado do débito, se assim foi acordado inicialmente entre as partes.
É possível, ainda, que o dono de um imóvel hipotecado constitua outra hipoteca sobre o mesmo bem. Isso mediante novo título em favor do mesmo ou até mesmo de outro credor.
Alienação fiduciária
A alienação fiduciária é a preferência dos credores, pois se trata do recurso que passou a permitir a prática do empréstimo com uma boa, eficaz e rápida garantia no Brasil.
Alienação é o mesmo que o devedor transferir um bem ao credor a fim de garantir o pagamento da dívida contraída. Ou seja, se trata de um recurso por meio do qual uma pessoa (devedor) transfere a outra (o credor) um bem a fim de transmitir confiança (fidúcia).
Dessa maneira, nos casos em que é preciso executar a garantia, os processos (extra ou judiciais) são solucionados mais rapidamente e de maneira menos burocrática. Assim, a alienação fiduciária visa substituir a hipoteca por se tratar de um procedimento mais simples e com maior rapidez na busca do crédito.
A alienação fiduciária pode ocorrer, por exemplo, em imóveis financiados por instituições bancárias. Nesse caso, o bem é transferido à financeira como uma forma de garantir o pagamento das prestações, até que o débito seja quitado integralmente. Após a quitação, o bem é retirado da alienação fiduciária.
Agora que você já conhece os detalhes sobre a compra e venda de imóveis, é válido ressaltar que tanto vendedores quanto compradores devem obter formas de assegurar seus direitos, como por meio de um contrato bem elaborado, atentando para possíveis multas e, especialmente, esclarecendo todas as dúvidas com o auxílio de um profissional especializado no tema.
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