Você já ouviu falar em crowdfunding imobiliário?
Em época de baixo crescimento econômico e taxa de juros lá no chão, o que forçou muitos investimentos a perderem força, o setor imobiliário conseguiu inovar ao trazer para acesso de uma gama maior de investidores a possibilidade de investir no setor imobiliário.
A união do modelo de economia compartilhada com um mercado em crescimento é uma alternativa para quem busca melhor rentabilidade, em comparação com fundos, títulos de dívida, poupança etc. Bom para quem investe e também ótimo para quem capta dinheiro para seus projetos.
Nesse conteúdo, trouxemos um guia completo para que você entenda sobre o tema. Boa leitura!
O que é crowdfunding imobiliário?
Com o advento de plataformas digitais, o financiamento coletivo se tornou um jeito rápido e pouco burocrático de levantar recursos para projetos, como obras de caridade, negócios, produtos e produção multimídia.
Nesse sentido, a ideia principal do crowdfunding imobiliário é utilizar essa forma de estruturação financeira para viabilizar projetos de incorporadoras, como a construção e a reforma de edifícios. Assim, a partir dos resultados, os investidores são remunerados de maneira proporcional à contribuição efetuada. Normalmente, os valores dessa contribuição são pequenos, a partir de R$1.000,00.
O modelo é diferente de um fundo imobiliário, pois a base não é a capacidade de gerir uma carteira de ativos, mas sim de viabilizar um projeto. É como se o participante emprestasse os recursos para a incorporadora —que, se bem-sucedida, gerará lucro para todas as partes.
Como ele funciona?
Os financiamentos coletivos são modelos que se baseiam na captação de recursos e no oferecimento de recompensas. Veja os principais pontos.
Apresentação do projeto
A incorporadora imobiliária planeja um projeto: prédio residencial, lajes, condomínio, shopping etc., fixando as premissas econômicas e também a quem serão destinados os recursos do financiamento coletivo.
Financiamento
O passo seguinte é abertura do projeto aos investidores, normalmente em fintechs, como Urbe.me e Glebba. Assim, o interessado pode adquirir uma ou mais participações no financiamento.
Recompensas
Quem adquire uma participação terá direito, após um período previamente estabelecido, ao retorno sobre o investimento. Isso é feito com a entrega de um título de participação no valor geral de vendas (“VGV”) do empreendimento. Por exemplo, se a incorporadora vendeu 10 de 100 apartamentos, o financiador receberá uma quantia proporcional às vendas (no exemplo, 10%) e também a depender de sua participação no VGV.
Garantia
Existe uma modalidade secundária em que é fixado um retorno mínimo pelo investimento, normalmente um percentual sobre o CDI. Uma das primeiras empresas a utilizar essa modalidade de garantia foi a Seed.
Fundo garantidor de crédito
O investimento não está coberto pelo FGC.
Imposto de renda
A relação com a incorporadora é equivalente a um contrato de empréstimo, sendo declarada dessa forma no Imposto de Renda.
Regulamentação
O crowdfunding imobiliário atualmente é regulamentado pela Comissão de Valores Mobiliários, via instrução normativa nº 588 de 2017.
Qual o cenário atual no Brasil?
As iniciativas de crowdfunding imobiliário começaram em 2016, e hoje já é possível notar um grande crescimento do setor. Por exemplo, a Urbe.me cresceu mais de 1000% no período, e houve o surgimento de outras fintechs, como Glebba, Bloxs e Investweb.
Vale ressaltar que, recentemente, houve a primeira liquidação de títulos de valor geral pela Urbe.me, e o resultado dos investidores foi de 18,7% ao ano.
Nesse sentido, um marco importante foi a regulamentação do investimento pela Comissão de Valores Mobiliários em 2017. Assim, incorporadoras e plataformas são fiscalizadas com o objetivo de garantir transparência e lealdade aos investidores.
Não por acaso, após a regulamentação, o mercado evoluiu bastante. A CVM estima que, em 2018, foram captados R$46.006.340,00 pela modalidade, com crescimento de 451%. Logo, quando esse fato é somado à perspectiva de crescimento do mercado imobiliário, existe um cenário favorável.
E no mundo?
Em outros países, existem mais opções de remuneração via financiamento coletivo, por exemplo, a participação em aluguéis. Além disso, o próprio crowdfunding é mais consolidado enquanto modelo de investimentos.
No caso de projetos imobiliários, a Forbes estima que esse mercado movimentará 300 bilhões de dólares até 2025. Logo, a previsão é de que existam cada vez mais investidores interessados, assim como ocorreu no Brasil após a regulamentação.
Por que o crowdfunding imobiliário tem se tornado cada vez mais atrativo?
Os motivos para o crescimento do crowdfunding imobiliário estão diretamente ligados aos diferenciais competitivos dessa modalidade. Confira.
Rentabilidade
As taxas de juros no Brasil caíram bastante nos últimos anos, obrigando os investidores a buscarem novas alternativas. Assim, o modelo de remuneração com base em vendas se tornou bastante atrativo.
Embasamento em economia real
Outro ponto é que o imóvel é um bem tangível, concreto, palpável etc. O investidor pode analisar se o projeto faz sentido, conforme o local, as maquetes 3D, a reputação da incorporadora, o público-alvo etc. Você pode buscar fundamentos para minimizar riscos.
Simplicidade
O investimento não exige a superação de grandes etapas burocráticas, como ir a cartórios, pedir autorização na prefeitura ou ser intermediado por um corretor imobiliário. A proposta de negócio chega aos interessados pronta e exigindo apenas o financiamento.
Investimento inicial baixo
É possível realizar aportes mínimos de R$1.000,00 em alguns casos. Logo, é uma alternativa para quem deseja experimentar e aprender antes de colocar mais dinheiro, bem como para pequenos investidores.
Corte de taxas
A atuação é direta e sem intermediários, logo, não é necessário pagar as taxas de administração comuns aos fundos imobiliários.
E as desvantagens?
O ponto principal é que o conhecimento é um ativo nesse mercado. Imagine, por exemplo, que você visualiza dois projetos em uma plataforma. Certamente a rentabilidade não será idêntica, então, qual deles é o melhor?
Além disso, existe a questão jurídica de garantir que a operação se conclua como combinado, com contratos adequados e respeito à lei. Afinal, é comum que as próprias fintechs contribuam com avaliações dos investimentos— até porque, bons resultados são do interesse delas—, mas e a parte jurídica?
A desvantagem, portanto, é que você não terá um gestor da sua carteira com conhecimento sobre o mercado. No entanto, se você se dedicar um pouco a aprender sobre o assunto e buscar auxílio jurídico, esse ponto pode ser minimizado.
Como iniciar seu investimento na área?
Por ser um investimento que não é protegido pelo FGC, o ideal é não utilizar o crowdfunding imobiliário para substituir valores destinados a reservas de emergências, focando em diversificar os aportes em que você deseja aumentar o patrimônio.
Outro cuidado é escolher as fintechs que estão regulamentadas pela CVM e que já atuam no mercado. Afinal, em muitos negócios, você contará com as informações prestadas pela plataforma de investimentos.
Também é possível, em algumas páginas, que o contrato ocorra diretamente com a incorporadora. Aqui, o site que hospeda a campanha se aproxima de outras modalidades de financiamento coletivo, pois não participa do projeto em si.
Em todos os casos, um ponto fundamental é contar com a consultoria jurídica preventiva para evitar problemas jurídicos e contratuais. É preciso saber se a proposta está documentada, se a fintech e a incorporadora podem operar, se há alguma obrigação que não foi informada etc.
Com esse cuidado, você pode participar do crowdfunding imobiliário com segurança sobre as condições do acordo e regularidade das partes envolvidas. Logo, poderá se dedicar integralmente a pesquisar bons investimentos.
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