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'Distratos' de Imóveis (ou dos contratos de imóveis)...

Distratos de Imóveis (ou dos contratos de imóveis)

A
promessa de venda e compra firmada entre o adquirente e a incorporadora é um contrato preliminar que dá início ao negócio com o pagamento do sinal, o qual será finalizado com a escritura pública, com o pagamento do saldo. Se houver financiamento para pagamento do preço pelo adquirente num banco qualquer, o contrato é regulado pelo sistema financeiro e não precisa de forma pública (escritura).

É aí que mora o problema! Ou um dos (maiores) problemas.

Muitas das vezes, o adquirente não consegue o financiamento no banco para pagar o saldo do preço de aquisição do imóvel e sai correndo para negociar com a incorporadora o desfazimento do negócio.

Bom, voltemos aos livros: existem algumas formas de por fim a um contrato, na verdade 4: (1) resolução: término causado por descumprimento de obrigação; (2) rescisão: término por força de decisão judicial; (3) resilição unilateral: vontade de uma das partes, com previsão específica no contrato; e (4) distrato: acordo mútuo entre os lados contratantes.

Assim, todo mundo (ou a grande maioria) vem propagando que a modalidade de desfazimento do negócio de venda e compra de imóveis é o distrato (mais um mito criado no mercado imobiliário pela nossa imprensa). E distrato não é, porque a incorporadora não quer desfazer o negócio que fechou, também porque o core business dela é vender o imóvel recebendo o preço total e não cuidar de carteira de adquirentes inadimplentes. Deixando de lado esta técnica questão, vamos ao que interessa.

Novidades estão surgindo no nosso Judiciário para balancear os últimos punchs que as incorporadoras receberam especialmente em relação aos percentuais de retenção pela incorporadora de parte do preço pago pelo adquirente nos casos em que este opta pela desistência do negócio (por qualquer motivo que seja).

Quero crer que o Tribunal de Justiça de São Paulo está caminhando nesse sentido. Porém, confesso que não tenho aqui uma “jurimetria” para justificar isso de forma científica (cabe uma tese).

Há novas decisões afirmando categoricamente que se o adquirente desiste do negócio por sua mera opção, tem este que suportar os ônus correspondentes. O imóvel adquirido não tem equiparação com um investimento financeiro (por si só), vez que as peculiaridades do mercado imobiliário são várias, como exige iniciativa de negócio e seu risco inerente ao empreendedor / incorporadora. A incorporadora arca com despesas consideráveis para por de pé o empreendimento em seu início e a desistência do adquirente afeta não só a incorporadora, mas também de forma indireta os demais adquirentes das futuras unidades.

Quem quiser os julgados, me escreva em [email protected] que envio as buscas que fiz.

Assim, segue o Judiciário quase que cumprindo uma função legislativa, pois o projeto de lei que regulamenta os “distratos” (depois da explicação acima, posso colocar as aspas) ainda não foi votado: PL 1220/15, com as suas alterações. Não podemos esperar muita coisa dos nossos Congressistas em ano de eleições.

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