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Como funciona o contrato e as questões tributárias do Built to Suit?

O setor imobiliário tem passado por algumas mudanças nos últimos tempos. Em meio a um cenário de crescente interesse dos investidores e consumidores em adquirir imóveis e de aumento do número de transações efetuadas, surgiu uma nova modalidade de investimento conhecida como Built to Suit.

Essa ferramenta promete trazer mais facilidades e possibilidades para o mercado imobiliário, dando mais personalização e dinamismo às negociações que envolvem os contratos de imóveis. Mas afinal, como funciona esse mecanismo? Existe alguma legislação que regulamenta esse negócio? Como fica a cobrança tributária das operações realizadas por meio desse contrato?

Para ajudar a sanar as suas dúvidas, este artigo vai explicar como funcionam os contratos Built to Suit e as regras tributárias que são aplicáveis a eles. Acompanhe o conteúdo e saiba mais sobre o assunto!

 Qual é o conceito de Built to Suit?

A expressão “Built to Suit” significa “construído para servir”, ou “construído para ajustar”. Do ponto de vista jurídico e imobiliário, esse termo é usado para se referir a contratos de locação atípicos de imóveis urbanos.

Trata-se de um negócio em que o proprietário/locador realiza investimentos em um imóvel, edificando-o e implementando reformas com o objetivo final de satisfazer as necessidades e as vontades do locatário. De fato, o Built to Suit é uma espécie de locação imobiliária. Ele consiste na construção ou na reforma personalizada de um imóvel, que seja pensada de acordo com o objetivo do futuro locatário.

Essa modalidade contratual não foi criada para fins residenciais. Ela costuma ser bastante utilizada por setores da indústria e do comércio, pois esses ramos apresentam necessidades especiais e específicas para o seu funcionamento e instalação.

Vamos dar um exemplo para tornar o entendimento mais fácil. Imagine uma grande rede varejista que precise fazer a locação de um imóvel amplo, arejado e espaçoso para armazenar as suas mercadorias. Cientes dessa necessidade, os investidores imobiliários que têm interesse em fechar esse negócio poderão fazer a construção ou a reforma da propriedade, com o único propósito de atender às expectativas desse futuro locatário.

No entanto, antes de o locador realizar o investimento (obras e reformas), o contrato Built to Suit deverá ser celebrado. Esse acordo precisa determinar um prazo de vigência, no qual há a possibilidade de reaver o valor investido e a previsão de receber os rendimentos obtidos com a locação. Trata-se de uma maneira de garantir a segurança jurídica para ambas as partes.

Como funciona o contrato Built to Suit?

Aqui, estamos falando de uma operação imobiliária conhecida como construção sob medida. O contrato Built to Suit estipula que o investidor fará a viabilização e as mudanças necessárias no empreendimento imobiliário, levando em consideração os interesses do futuro usuário ou cliente. Este, por sua vez, vai utilizar o imóvel por um período predeterminado em troca do pagamento do valor referente ao investimento realizado e da remuneração pelo uso do imóvel.

Esse é um contrato que é firmado por um longo prazo de duração. Geralmente, o negócio de locação que adota esse modelo costuma ter um prazo de validade variável entre 15 a 20 anos. Essa característica permite ao empreendedor a possibilidade de efetuar a amortização sobre os investimentos que foram realizados, incluindo aí a rentabilidade obtida.

Outro ponto de grande importância se refere ao valor locatício do imóvel. Aqui há uma diferença básica entre o contrato Built to Suit e a locação tradicional. Enquanto na locação comum, o aluguel tem o objetivo de remunerar o uso do imóvel que é utilizado pelo locatário, no Built to Suit o aluguel deve servir de base para a remuneração e o uso, bem como precisa considerar o investimento inicial que foi feito a fim de trazer personalização e exclusividade ao imóvel — construções ou reformas.

Nesse caso, é possível que o locador não tenha recursos suficientes para implementar as mudanças e precise recorrer a um terceiro para efetivar a construção — solicitando financiamentos perante instituições financeiras, por exemplo.

Como se dá a operação Built to Suit?

Em regra, o procedimento Built to Suit costuma acontecer seguindo algumas etapas:

  • primeiramente, a pessoa física ou a empresa contratante deve fazer a contratação dos serviços de um empreendedor;
  • o empreendedor deve adquirir o imóvel de acordo com as características que foram determinadas pelo cliente;
  • será desenvolvido um projeto arquitetônico e imobiliário que seja capaz de satisfazer as necessidades do cliente contratante;
  • o empreendedor efetua a construção ou a reforma, por conta própria ou com o auxílio de terceiros, conforme o projeto que foi desenvolvido;
  • o empreendedor deverá ceder o direito de uso do imóvel para o contratante por um determinado período, que é previamente estipulado nos contratos de imóveis.

Existe previsão legal para o contrato Built to Suit?

O contrato Built to Suit é chamado de locação sob encomenda. Ele consiste em um contrato atípico. Isso quer dizer que não há previsão na lei sobre como se dá a sua regulamentação. De fato, o ordenamento jurídico não trata de forma expressa, em nenhum momento, sobre o Built to Suit — apesar de ele abranger características de diversos outros contratos, como a compra e venda, a locação, a cessão, entre outros tipos.

Além disso, é importante mencionar que não é possível aplicar a Lei 8.245/91 (Lei das Locações) em sua integralidade nas relações que regem o Built to Suit. Somente alguns poucos pontos. Na realidade, esses dois tipos de contratos não são harmônicos em diversos aspectos.

No entanto, a edição da Lei nº 12.744/2012 alterou o art. 4º e acrescentou o art. 54-A na Lei nº 8.245/1991 para prever sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos decorrentes dessa relação. A Lei denomina esses contratos como sendo de construção ajustada.

Confira o art. 3º dessa Lei:

“Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.”

É possível a desistência do contrato Built to Suit?

Em regra, o locador não pode reaver o imóvel que está alugado. A exceção se dá nos casos em que a decisão tenha partido do locatário.

Isso significa que é possível a denúncia (desejo de encerrar um contrato celebrado) antecipada do vínculo locatício por decisão do locatário. Porém, ele deve se comprometer a efetuar o pagamento da multa proporcional que foi previamente estipulada no acordo. Caso não haja previsão no contrato, o juiz pode estipular um valor.

Nesse sentido, a mesma Lei nº 12.744/2012 somente determina que esse montante não pode ser superior à soma dos valores dos aluguéis pendentes, ou seja, que teriam que ser pagos até o encerramento (termo final) da locação.

Quais são os benefícios do contrato Built to Suit?

Ambas as partes (contratante e empreendedor) obtêm vantagens mediante o fechamento desse tipo de negociação.

Vantagens para a parte contratante (locatário)

O cliente tem vários benefícios. Confira:

  • ele pode fazer a fiscalização da obra para verificar se o projeto está sendo realizado conforme foi originalmente determinado;
  • ele recebe o imóvel “sob medida” e pronto para ser ocupado, exatamente com as características que foram determinadas por ele, de acordo com as suas necessidades;
  • o cliente não precisa mobilizar nenhum recurso financeiro para a aquisição de terrenos nem para efetuar a construção ou a reforma das instalações do imóvel. Tudo fica por conta da outra parte, o investidor;
  • o cliente pode direcionar a sua atenção para o core business, ou seja, para as atividades que realmente importam para os negócios do setor em que ele atua;
  • o pagamento mensal (aluguel) para o empreendedor referente à ocupação do imóvel pode ser considerado como despesa operacional. Isso implica a redução da carga tributária — conforme veremos mais à frente;
  • o cliente não se envolve em nenhum momento com os trâmites envolvendo reformas e construção do imóvel. Tudo é feito pela empresa especializada, que fica responsável por viabilizar todo o projeto;
  • a parte definirá elementos específicos da construção, como arquitetura, infraestrutura, metragem, decoração, luminosidade, ventilação etc.
  • podem ser aplicadas vantagens financeiras e tributárias, dependendo do regime de tributação que a pessoa jurídica escolheu.

Vantagens para a parte contratada (locador)

O locador também aufere benefícios ao concordar com esse tipo de negociação. Confira:

  • o contrato apresenta um amplo prazo de duração, cerca de 10 a 15 anos, trazendo mais segurança jurídica, especialmente pelo fato de o acordo ser firmado com empresas que costumam estar bem estabelecidas e reconhecidas no mercado;
  • o lucro vai cobrir todos os custos referentes à realização do empreendimento (obra e reformas). Isso significa que o investidor poderá recuperar todo o capital que foi utilizado;
  • o locador receberá os rendimentos compatíveis (aluguel propriamente dito);
  • o valor da locação nessa modalidade de investimento costuma trazer um retorno superior ao da locação tradicional, por exemplo;
  • trata-se de uma grande possibilidade para a diversificação dos investimentos;
  • os gastos que se referem à locação e aos custos operacionais podem ser deduzidos diretamente da base de cálculo do Imposto de Renda e da CSLL.
  • caso as áreas sejam usadas diretamente para as atividades do inquilino, também é possível a redução das despesas por meio da dedução da base de cálculo do PIS e COFINS;
  • há a oportunidade de investir em ativos imobiliários com mais segurança.

Quem costuma utilizar os contratos Built to Suit?

Muitas empresas têm a necessidade de se instalar em espaços diferentes, que sejam capazes de se adequar às atividades que elas desenvolvem, apresentando algumas particularidades. Contudo, esse tipo de propriedade específica que atende às exigências da pessoa jurídica não costuma ser encontrada com facilidade dentro do mercado.

O principal exemplo nesse sentido são as indústrias e as empresas voltadas para a prestação de serviços. Além disso, essa modalidade de contrato já é bastante adotada por indústrias localizadas nos Estados Unidos e por todo o continente europeu, principalmente.

Em regra, o contrato imobiliário do tipo Built to Suit é voltado para as multinacionais e as empresas de médio e grande porte. Isso porque as operações desempenhadas por essas companhias devem seguir um determinado padrão, a fim de garantir a continuidade das atividades. Portanto, quanto mais ajustado for o ambiente, melhores serão as condições para o trabalho.

De fato, apesar de existirem muitas ofertas de imóveis anunciados para a locação, esses tipos de ambientes não costumam se mostrar adequados e não conseguem suprir as exigências dos futuros locatários. Nesse sentido, a customização dos espaços ganha importância. Afinal, a parte interessada não deseja gastar os seus recursos financeiros com reformas e obras que comprometeriam uma parcela significativa do fluxo de caixa operacional — e que não guardam relação com o foco principal do negócio.

Como são os imóveis objetos do contrato Built to Suit?

As empresas que buscam esse tipo de locação desejam imóveis com estruturas especiais — galpões e centros de distribuição, prédios com vigas e pisos resistentes para suportar altas cargas, maquinário pesado, estrutura elétrica fortalecida etc.

Nesse sentido, é possível afirmar que as principais exigências dos locatários envolvem as construções com especificações técnicas rígidas e o cumprimento do prazo que foi previamente definido para efetuar a obra e entregar o imóvel.

As principais empresas que já fazem uso dessa modalidade são as construções sedes da Petrobrás e da Rede Globo de Televisão, as indústrias Alpargatas e a rede C&C Materiais de Construção.

Existe alguma jurisprudência que aborda esse modelo de contrato no Brasil?

Essa nova modalidade de aluguel Built to Suit ainda é recente no país. Somente em 2012 foi instituída a Lei nº 12.744/12, que passou a regulamentar esse esquema e trouxe algumas disposições mais claras sobre o assunto.

Por outro lado, também encontramos jurisprudências e entendimentos doutrinários sobre o assunto. O enunciado nº 67, da II Jornada de Direito Comercial do CJF/STJ de 2015, determina que “na locação Built to Suit, é válida a estipulação contratual que estabeleça cláusula penal compensatória equivalente à totalidade dos alugueres a vencer, sem prejuízo da aplicação do art. 416, parágrafo único, do Código Civil.”

Nesse sentido, apesar das suas operações serem definidas por meio de legislação específica, o contrato Built to Suit tem o dever de respeitar as condições previstas em todos os contratos de modo geral — especialmente o princípio da boa-fé.

Por sua vez, é interessante mencionar que o locatário também tem a obrigação de respeitar algumas condições contratuais estipuladas no acordo, sob pena de virar réu em ações de despejo ou consignação de pagamento.

De fato, é necessária uma lei para definir as principais regras referentes a esse investimento. Afinal, esse modelo apresenta diversas diferenças em relação aos contratos comuns:

  • o locador recebe o valor que foi investido no imóvel acrescido da quantia referente ao aluguel;
  • o locador não poderá tomar o imóvel para si antes do fim do contrato;
  • o locatário tem a opção de solicitar a renúncia do valor.

O art. 3º da Lei nº 12.744/12 acrescentou o art. 54-A à Lei nº 8.245, de 1991. Confira a redação:

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§ 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação”.

Como é feito o cálculo?

O cálculo do investimento referente ao modelo Built to Suit apresenta algumas particularidades. Em regra, o valor varia levando em consideração os seguintes fatores: metragem do terreno, localização do imóvel, características especiais da estrutura, tempo estimado de locação, entre outros elementos.

Nesse mesmo sentido, quanto maior o tempo de duração do contrato, menor será o valor das mensalidades — também não custa mencionar que esse contrato poderá ser renovado por um prazo de até 50 anos.

Quais são os benefícios tributários envolvendo o contrato Built to Suit?

As empresas locatárias que firmam o contrato Built to Suit recebem benefícios tributários no que se refere às despesas operacionais (de locação) e aos custos de depreciação e amortização (referente à propriedade). Mas, para isso, elas devem estar enquadradas nos seguintes regimes fiscais: Lucro Real, para fins de IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jurídica), e CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido).

Esse benefício tributário é obtido pela apuração de despesa gerada pelo pagamento dos aluguéis. No âmbito fiscal, o pagamento mensal pode ser contabilizado como despesa operacional, gerando uma redução da carga tributária.

Além disso, é importante mencionar que as despesas do locador e do locatário que envolvem a locação e os custos operacionais podem ser deduzidas da base de cálculo do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica e da CSLL. Por sua vez, também é possível a dedução da base de cálculo do PIS e COFINS se o espaço for utilizado de maneira direta pelo locatário.

O Built to Suit é uma nova modalidade de locação?

É importante observar os dois lados que compõem as partes desse tipo de contrato. O futuro locatário e que vai fazer uso do imóvel espera adquirir um terreno moderno e que seja capaz de atender às suas expectativas de negócio, mediante o pagamento de um valor pré-determinado, que deve ser efetuado em prestações mensais, geralmente.

E do outro lado, está a figura do investidor (e também locador do imóvel). Essa parte está a procura de obter um retorno financeiro referente aos investimentos que foram depositados no projeto da obra. Além disso, é esperado receber uma remuneração referente ao uso constante do imóvel.

Nesse sentido, o contrato incita que o locatário permaneça no imóvel até o fim do acordo. Trata-se de uma condição que garante a segurança do negócio, uma vez que assim poderá ser efetuada a distribuição de títulos aos investidores, por meio do efetivo pagamento das parcelas que foram contratadas.

Dessa forma, essa configuração contratual deve ser compreendida como uma nova espécie de modalidade locatícia. Isso porque as contratantes definem previamente as obrigações que ficarão responsáveis antes mesmo do início da construção e da reforma do terreno ou imóvel.

Além disso, outra característica comum que a destaca da locação tradicional é o período longo da negociação (entre 10 e 20 anos) que deve ser previamente definido no contrato.

Perante essas características, o entendimento majoritário é que se trata de uma locação atípica. Nesse sentido, caso ocorra um eventual rompimento do vínculo contratual entre as partes, deverá incidir uma multa que faça jus à soma dos valores que foram contratados. Dessa forma, as obrigações que foram assumidas estarão devidamente garantidas.

Nesses casos, se aplica o parágrafo único do art. 473 do Código Civil, que garante o conceito de locação neste formato. Confira:

“Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.”

Qual é a importância de contar com um escritório especializado no assunto?

Os contratos e as negociações envolvendo o Built to Suit são complexos. A lei ainda apresenta algumas lacunas e pontos que podem trazer conflitos na compreensão do conteúdo. Nesse cenário, nada melhor do que contar com a ajuda de um escritório de advocacia com advogados devidamente capacitados e que entendam do assunto com detalhes.

Esses profissionais poderão elaborar e analisar o contrato e pedir a revisão desse acordo, caso identifiquem algum ponto que necessite de maiores esclarecimentos ou que seja prejudicial para o cliente. Dessa forma, fica mais fácil prosseguir com as negociações.

Como você pôde perceber, o contrato Built to Suit apresenta várias particularidades e não se confunde jamais com a locação tradicional, apesar de fazer uso de algumas disposições da Lei das Locações como forma de complementar o conteúdo.

Quer saber mais sobre o assunto e evitar amargar prejuízos financeiros? Deseja obter mais orientações sobre como funciona esse contrato? Podemos ajudá-lo! Entre em contato conosco!

Este conteúdo tem cunho meramente informativo, toda e qualquer dúvida deverá ser sanada por um profissional capacitado para emitir um juízo de valor acerca da situação.

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O que é ITR, quem deve declará-lo e como fazer a declaração? - Corelaw

O que é ITR, quem deve declará-lo e como fazer a declaração?

O Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural é um tributo federal cobrado anualmente das propriedades rurais. De acordo com o art. 4º da Lei 9.393/96, quem for proprietário de terra, titular do domínio útil ou possuidor a qualquer título (inclusive o usufrutuário) de imóvel rural, precisa pagá-lo.

Para declará-lo, basta acessar a página da declaração do ITR no site da Receita Federal. Feito isso, escolha o ano que deseja declarar, baixe e instale o ‘Programa Gerador da Declaração’, de acordo com o sistema operacional do seu computador e seguir as instruções para finalizar o processo. Vale destacar que a declaração de cada imóvel deve ser preenchida com dados do Documento de Informação e Atualização Cadastral do ITR (Diac) e do Documento de Informação e Apuração do ITR (Diat), o famoso DIAC/DIAT. O preenchimento correto da declaração faz parte de um planejamento tributário, pois pode trazer benefícios legais para se programar uma venda futura da terra, por exemplo.

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Blindagem patrimonial: o guia completo sobre o assunto!

Atualmente, ser o dono de um patrimônio no Brasil não é uma tarefa tão simples. A grande burocracia e as recorrentes crises econômicas pelas quais o país vem passando nos últimos anos reforçam essa ideia. Até porque essas instabilidades costumam causar picos de inflação e o aumento da taxa de juros.

Isso tudo sem mencionar a alta carga tributária. Ademais, existem muitas mudanças na legislação que incidem de forma direta sobre o valor econômico dos bens e direitos pertencentes aos indivíduos.

Nesse sentido, nada melhor do que investir em métodos visando à proteção do patrimônio. Afinal, diante desse cenário, torna-se fundamental manter a administração dos bens de forma segura. Além disso, essa é uma ótima alternativa para organizar a linha sucessória de todo o patrimônio existente. Lembre-se de que é bastante comum a existência de brigas judiciais, que duram por anos a fio, envolvendo o legado de uma pessoa ou de uma empresa.

Portanto, o mais inteligente e recomendado a ser feito é manter o cuidado e o comprometimento com todos os seus bens. Para isso, a melhor solução é optar por uma blindagem patrimonial.

Este artigo vai funcionar como um guia completo sobre esse assunto. Você vai entender o que é a blindagem patrimonial, as suas vantagens e os tipos de riscos empresariais que são protegidos por essa estratégia. Além disso, também vai conhecer os casos em que a blindagem é indicada e como ela deve ser feita. Acompanhe a leitura!

O que é a blindagem patrimonial?

Antes de tudo, é essencial mencionar que a blindagem, de fato, não existe. Ou seja, não é possível “blindar” o patrimônio. O que realmente acontece é a definição e a estruturação de etapas que visam à proteção patrimonial.

Nesse sentido, optar por “blindar” o patrimônio é uma ilusão. O ordenamento jurídico existente não é capaz de oferecer tanta proteção assim, somente há a possibilidade de diminuir alguns tipos de riscos, de forma a tornar mais otimizada e inteligente a estrutura patrimonial de uma família ou do negócio.

Nesse sentido, a “blindagem” ou proteção patrimonial é o instituto jurídico cujo objetivo é assegurar o patrimônio pessoal dos empresários e sócios de uma determinada empresa ou entidade. Esse tipo de sistema funciona por meio de vários métodos, que têm a capacidade de evitar que os bens particulares desses indivíduos sejam atingidos por eventuais crises e encargos que podem incidir sobre as pessoas jurídicas que eles comandam.

Afinal, o mundo dos empreendimentos e dos investimentos envolve alguns perigos. Da mesma forma, mesmo os negócios considerados como os mais consolidados e promissores do mercado não estão totalmente imunes a crises. Além disso, podem sofrer impactos devido a decisões mal tomadas e planejadas de forma equivocada.

Nesse sentido, manter o patrimônio em segurança, por meio da blindagem, é uma excelente maneira de identificar e delimitar a responsabilidade que toca o acervo patrimonial de toda a empresa.

Quem pode realizar a blindagem patrimonial?

A blindagem patrimonial é um mecanismo de proteção que pode ser utilizado por todos os tipos de empresários (até mesmo pelos gestores de micro e pequenas empresas). O fato é que esse procedimento tem caráter preventivo e de proteção.

Nesse sentido, caso um empresário devedor queira montar uma empresa de natureza holding com os seus bens como patrimônio, tal prática poderá ser considerada ilegal. Trata-se do instituto conhecido como fraude contra os credores ou fraude à execução. Como consequência, esse falso instituto, criado com o aspecto aparente de “blindagem patrimonial”, é passível de dissolução pelo Poder Judiciário, por meio de sentença judicial.

Como a blindagem patrimonial funciona?

Na blindagem patrimonial, o empresário deixa de ser o efetivo “proprietário” dos bens que estão registrados em seu nome. Na verdade, ele começa a ser considerado como o sócio cotista da empresa aberta, cujo intuito é justamente realizar a gestão de todo o patrimônio devido. Trata-se da figura conhecida como holding familiar.

Contudo, assim como qualquer outra empresa, a formação e a constituição dessa nova forma empresarial precisam ser efetuadas com bastante cautela e perícia. Desse modo, nada melhor do que contar com o apoio de uma assessoria jurídica competente. O advogado é o profissional que domina esse assunto e pode auxiliar o empresário da melhor forma, sanando dúvidas e apresentando as melhores soluções a fim de evitar futuros prejuízos e outros problemas.

Nesse sentido, podemos mencionar que a blindagem patrimonial funciona como um verdadeiro planejamento tributário e jurídico dos bens. Esse instituto ganhou mais força e popularidade após a era da inflação acentuada e do congelamento das poupanças, nos anos 90.

Assim, a blindagem surgiu com a ideia de proteger o patrimônio do indivíduo do ponto de vista da pessoa jurídica. Desse modo, quando uma sociedade é constituída sob a natureza de holding familiar, por exemplo, os seus bens e direitos são separados e passam a fazer parte de um patrimônio único (pertencente à empresa) e que apresenta normas bem claras.

Assim, é viável a criação de cláusulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade dos bens, por exemplo. Além disso, o patrimônio da empresa não responde por eventuais dívidas pessoais dos empresários e sócios do empreendimento.

Mas afinal, o que exatamente isso significa? Bom, caso haja a execução de uma dívida ou determinação judicial recaindo sobre os bens pessoais, o patrimônio que está no nome da pessoa jurídica dificilmente sofrerá alguma influência.

Ademais, o instituto da blindagem patrimonial também permite a criação de trusts em países no exterior. Essas figuras proporcionam ainda mais garantias e proteção ao patrimônio. Na verdade, as trusts são consideradas como sociedades que têm como princípios os paraísos fiscais, com imunidade tributária e sigilo financeiro. Trata-se de uma prática legal nos outros países. Entretanto, apesar de ser considerada lícita, há uma grande parte de indivíduos que agem de má-fé para esconder o dinheiro oriundo de forma ilegal ou advindo de esquemas de corrupção.

Quais são as principais vantagens da blindagem patrimonial?

A blindagem patrimonial é uma forma de planejamento jurídico e tributário que apresenta muitos benefícios. Não é somente uma alternativa para reduzir os riscos constantes de todo o patrimônio, mas sim uma maneira de estipular a cota de herança e também de diminuir a carga tributária que incide sobre os bens.

Conheça, a seguir, as principais vantagens que a blindagem patrimonial pode trazer para os seus negócios.

Redução dos encargos

A blindagem patrimonial, principalmente devido à criação de holdings internas e/ou externas, proporciona a diminuição dos encargos de caráter tributário que incidem sobre os bens. Nesse sentido, por exemplo, se você percebe rendimentos oriundos da exploração de imóveis e opta por gerenciar uma empresa que apresenta o regime tributário do tipo lucro presumido, será contemplado com a diminuição de até 32% sobre a base de cálculo. Sabe o que isso quer dizer? Que há um aumento significativo sobre os valores recebidos.

Da mesma forma, é possível que recaiam imunidades e isenções sobre os bens. Isso vai depender muito do regime tributário que a empresa escolheu. Portanto, o ideal é buscar a ajuda de um profissional para implementar um bom planejamento tributário em sua empresa.

Proteção dos bens

A blindagem patrimonial das holdings garante que os bens estejam sempre protegidos, mesmo em caso de eventuais dívidas pessoais dos sócios e empresários, como vimos. Isso porque o Direito prevê a dicotomia clara entre o patrimônio do indivíduo e as empresas que ele faz parte. Somente em casos de comprovada má-fé e ilicitude essa separação é desconsiderada. Trata-se do instituto da desconsideração da personalidade jurídica.

Assim, uma holding criada após uma eventual ação de execução em curso, que esteja sendo movida contra os sócios, é um claro indício de existência da intenção de ocultar o patrimônio pessoal atrás da figura da sociedade. Nesses casos, o ideal é optar por uma holding familiar para proteger o patrimônio de forma clara e lícita.

Linha sucessória

A blindagem ajuda a definir de forma clara e transparente o valor de cada quinhão que corresponderá aos herdeiros dos proprietários daqueles bens. Isso significa que, por exemplo, uma holding familiar apresentará todos figurando na posição de sócios. Nesse sentido, os detentores atuais do patrimônio estipulam a porcentagem das cotas que serão destinadas para a doação, com reserva de usufruto após o seu falecimento.

Assim, depois da morte do patriarca da empresa, os herdeiros vão receber a sua cota-parte previamente estabelecida. Esse cuidado evita os riscos de disputas judiciais no futuro.

Em todo caso, ainda é possível preservar esses bens por meio da imposição de cláusulas de impenhorabilidade. Assim, é excluído o risco de que os sócios venham a contrair dívidas e usem essa quota que detêm na sociedade como garantia, fato que tem o potencial de comprometer a divisão de um imóvel, por exemplo.

Para que serve a blindagem patrimonial?

O principal objetivo da blindagem patrimonial é utilizar as medidas legais para evitar que parte do patrimônio de uma determinada pessoa física fique exposta a perigos desnecessários. Ou seja, a ideia é evitar, ao máximo, que as obrigações da empresa recaiam sobre as finanças pessoais dos empresários.

Nesse sentido, a blindagem patrimonial apresenta várias outras funções, tais como:

  • reduzir a vulnerabilidade e a instabilidade dos bens pertencentes ao empresário e à sua família;
  • reduzir os custos devidos com o pagamento de tributos;
  • evitar a estipulação de multas;
  • potencializar o desenvolvimento da empresa;
  • mitigar os riscos dos negócios;
  • oferecer estabilidade familiar;
  • assegurar a sustentabilidade do empreendimento.

Quais riscos são protegidos pela blindagem patrimonial?

Agora que você já conhece as vantagens da blindagem patrimonial, confira, a seguir, os principais riscos ocasionados pela ausência desse mecanismo em seu patrimônio.

Riscos trabalhistas

Como já mencionamos, a blindagem patrimonial é uma opção no sentido de evitar riscos e perigos envolvendo os bens pessoais dos sócios e dos demais gestores. Nesse sentido, esse mecanismo de proteção evita que o patrimônio dessas pessoas responda por erros e falhas relativas ao descumprimento das obrigações trabalhistas.

O fato é que a legislação trabalhista brasileira busca proteger a parte considerada mais frágil nas relações de trabalho, ou seja, os trabalhadores. Essa classe costuma ser, com frequência, vítima de violações pelo descumprimento das leis por parte das empresas: não pagamento de horas extras e benefícios, imposição de jornada de trabalho além do horário permitido, não concessão de intervalos etc.

Como consequência, essas empresas são acionadas pela Justiça Trabalhista e podem ser condenadas ao pagamento das verbas devidas e também de indenização. Assim, as finanças do empreendimento podem sair prejudicadas e até mesmo podem causar impactos no patrimônio que pertence aos sócios e aos demais empresários.

Riscos tributários e fiscais

A carga tributária incidente no Brasil é considerada uma das mais altas de todo o planeta. Por isso, é necessário conhecer a complexa legislação tributária a fim de evitar a inércia na atuação e o descumprimento das normas fiscais. Devido a esses fatos, as empresas precisam elaborar um robusto planejamento financeiro para conseguir sobreviver e dar continuidade às suas atividades no mercado.

Ademais, o descumprimento da lei também pode ensejar cobranças do Fisco, capazes de atingir os bens dos sócios. E aí entra a importância da blindagem como uma forma de preservação do patrimônio dessas pessoas.

Desse modo, torna-se imprescindível se adequar às exigências das regras tributárias. Portanto, mais uma vez, o ideal é contar com o apoio de uma assessoria jurídica especializada no assunto, de forma que a empresa não precise passar por sanções decorrentes de má atuação e administração fiscal insatisfatória ou equivocada.

Riscos societários

A sociedade compreende a reunião de sócios com pensamentos e personalidades diferentes em prol de um objetivo comum: o lucro por meio do crescimento da empresa. No entanto, ao longo do tempo, pode ser que surjam divergências na condução das operações do empreendimento.

Nesse momento, caso as incompatibilidades passem a prejudicar os negócios, pode ser a hora de tomar uma atitude a fim de evitar problemas, como brigas patrimoniais e comportamentos de má-fé. Nesses casos, a blindagem pode ser a melhor alternativa para evitar conflitos maiores. Trata-se de uma forma de proporcionar amparo aos bens e evitar que eles sejam objeto de disputas.

Riscos familiares

A vida familiar dos sócios também inclui relações envolvendo o patrimônio. Assim, por exemplo, em casos de separação ou divórcio de um casamento sob o regime de comunhão de bens, será efetuada a divisão do patrimônio com o ex-cônjuge. Esse fato pode trazer consequências negativas para o orçamento e as finanças da empresa.

Da mesma forma, o falecimento do sócio e a consequente partilha e inventário também podem ocasionar instabilidades. Nesse sentido, o ideal é optar por realizar a blindagem patrimonial, a fim de impedir que as relações pessoais dos sócios intervenham nos negócios e também para preservar os bens casos ocorram essas situações. Afinal, os demais sócios também podem ser prejudicados se, porventura, não for adotada uma boa gestão estratégica.

Riscos ambientais

A questão envolvendo o meio ambiente também é ampla e exige cuidados especiais, principalmente se as atividades exercidas pela empresa têm algum tipo de relação com a natureza ou podem causar risco de destruição e deterioração do meio ambiente.

Isso porque as leis ambientais que tratam sobre o assunto apresentam mais burocracia e devem ser seguidas com a máxima disciplina possível. Caso contrário, há a possibilidade da imposição de multas com altos valores e da eventual perda e restrição de bens, que podem prejudicar o equilíbrio financeiro da empresa.

Diante dessa situação, o ideal é proceder à blindagem patrimonial para definir essas questões, precaver-se e tentar evitar, ao máximo, a perda de bens e os demais prejuízos financeiros.

Como é feita a blindagem patrimonial?

A proteção do patrimônio pode ser representada de diversas formas. Vamos apresentar, a seguir, algumas maneiras de preservar os bens pessoais. Confira.

Holdings

A holding patrimonial não é, na verdade, um tipo societário. Trata-se de um objeto social pertencente a uma determinada sociedade. Ela pode se apresentar como sociedade limitada, sociedade anônima ou EIRELI.

A holding é uma espécie de administradora de bens de uma ou mais pessoas que pertencem a um mesmo grupo. Ela permite que os sócios e outros indivíduos tenham a possibilidade de integralizar os seus bens e seu capital social.

A criação de holdings patrimoniais é uma das melhores formam de proteger os bens pessoais. Isso porque elas são empresas formadas com o intuito de tomar conta dos bens e dos direitos de uma determinada pessoa ou grupo.

O principal objetivo é auxiliar e simplificar a gestão do patrimônio, bem como facilitar a concessão de benefícios de natureza fiscal e sucessória. Nesse sentido, os impostos que recaem no capital são cobrados sobre a PJ.

Além disso, essas empresas apresentam personalidade jurídica diferente. Então, mesmo que ocorra algum problema ou empecilho envolvendo a pessoa física, como ações de execução de dívidas, falência e indenizações, as holdings acabam preservando o patrimônio do proprietário.

Doação de bens com reserva de usufruto

O contrato de doação de bens pode prever a cláusula de reserva de usufruto. Nesse sentido, o patrimônio pertencente a uma determinada pessoa tem a possibilidade de ser doado para seus herdeiros legais, sem que os direitos que incidem sobre esses bens se percam. Isso significa que é possível efetuar a transferência da propriedade para terceiros, entretanto, o proprietário anterior permanece com a prerrogativa de usufruir desse bem da maneira que desejar.

Casamento sob o regime de separação de bens

O término de um casamento pode trazer riscos de perda de patrimônio para uma pessoa, a depender do regime de bens escolhido. Entretanto, é possível proteger o capital por meio de contratos nupciais. Nesses casos, o patrimônio pessoal do proprietário fica resguardado caso ocorram situações de divórcio e eventuais disputas familiares.

Da mesma forma, essa proteção patrimonial divide as responsabilidades e futuras obrigações dos cônjuges. Isso significa que, se o marido sofrer com dificuldades financeiras, a sua esposa não será obrigada a responder por nenhuma dívida ou outro tipo de ônus, a princípio.

Fundos Exclusivos

Esses fundos são uma modalidade de investimento que funciona também como uma proteção patrimonial. E sabe por que isso ocorre? Na verdade, o fundo exclusivo de investimento apresenta um CNPJ próprio. Isso significa que há uma separação entre o patrimônio do proprietário e da pessoa física.

Nesse sentido, o investidor pode fazer aplicações de seu dinheiro para ele próprio ou para um grupo de pessoas. Trata-se de uma forma de proteger ou “blindar” o patrimônio em casos de transtornos financeiros no futuro, que poderão comprometer as finanças dos investidores.

Seguros

Os seguros (empresariais, por exemplo) são instrumentos que visam à proteção do proprietário contra imprevistos e obstáculos que têm o potencial de causar a perda dos bens, ou seja, de afetar negativamente o patrimônio. No caso dos bens pessoais, os seguros preservam bens, como carros e imóveis. Por sua vez, o seguro de caráter empresarial protege objetos, maquinários e demais equipamentos.

Como uma consultoria jurídica pode ajudar a empresa?

A consultoria jurídica é um serviço de extrema importância na realização da blindagem patrimonial dos bens de uma empresa. Isso porque o profissional responsável vai identificar os bens disponíveis e definir a melhor maneira de protegê-los, de acordo com o perfil da empresa, do proprietário e dos riscos inerentes a cada atividade.

Por ser um assunto complexo, importante e que envolve várias disciplinas (Direito Empresarial e Tributário, por exemplo), esse procedimento deve ser feito por advogados especializados e competentes nesse assunto. Portanto, não escolha um profissional somente pelo preço. Analise o histórico do escritório de advocacia e do advogado e busque indicações de clientes que já desfrutaram dos serviços do especialista.

Como você pôde perceber, a blindagem patrimonial, tal como ela se propõe, não existe de fato. Na verdade, existe um conjunto de medidas que ajudam a proporcionar a preservação dos bens e oferecer segurança para o patrimônio como um todo, principalmente em um cenário de instabilidades econômicas e marcado pela existência de riscos trabalhistas, societários, tributários, familiares, ambientais etc. Portanto, nada melhor do que cuidar dos seus bens, antes mesmo de pensar na abertura da empresa.

Quer proteger o seu patrimônio de maneira simples e eficiente? Então, entre em contato com a Corelaw! Nós podemos ajudar você! Somos um escritório voltado para a consultoria e assessoria jurídica preventiva nas áreas empresarial, fiscal e imobiliária.

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Reforma Tributária, Instituição do IBS - Corelaw

Reforma Tributária, Instituição do IBS

A proposta da Reforma Tributária, de forma simplificada, visa substituir os cinco impostos existentes pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), facilitando a arrecadação de tributos e diminuindo a burocracia atual. No entanto, para alguns analistas, além da proposta ser inconstitucional – por violar o federalismo brasileiro – ela não resolverá todos os problemas simplificando, de forma exagerada, o recolhimento dos tributos. Confira o vídeo que Daniela Carone, advogada do Corelaw, gravou sobre o tema.

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[JULHO/19] O que é o convênio ITR para municípios e como ele funciona?

As pessoas que são proprietárias de um imóvel ou propriedade rural podem estar sujeitas a pagarem, anualmente, o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR). Contudo, você sabe o que é o ITR, por quem ele é coletado e qual o seu destino? Conhecer sobre o assunto é fundamental para evitar multas ou atrasos que podem causar diversos prejuízos.

Além disso, muitas pessoas também não sabem que alguns municípios celebraram convênio junto à União, o que permite que exerçam as atribuições de fiscalização, lançamento de ofício e cobrança do ITR. Se você deseja conhecer mais sobre o tema para evitar prejuízos, acompanhe o post, que apresentaremos todos os detalhes. Confira!

O que é o ITR?

O ITR, Imposto Territorial Rural, é um imposto de competência da União previsto na Constituição Federal (inciso VI, do artigo 153) cobrado anualmente sobre as propriedades territoriais rurais e que visa desestimular os grandes latifúndios improdutivos, uma vez que a sua cobrança se dá de acordo com o tamanho da propriedade e a sua utilização.

O fato gerador do ITR ocorre quando há posse ou domínio útil de um imóvel que está localizado fora do perímetro urbano do município. Assim, quanto maior a propriedade, maior será o valor pago referente ao imposto. Porém, as propriedades produtivas, que são exploradas com atividades pecuárias ou de agricultura, pagam um valor menor de ITR.

Dessa maneira, a alíquota usada é alterada conforme a área da propriedade e seu nível de utilização, sendo que a base de cálculo do ITR é o valor da terra nua, ou seja, é o seu preço sem qualquer tipo de beneficiamento ou benfeitoria, inclusive as plantações.

Além disso, para poder transferir a propriedade rural ou para obter financiamentos, é preciso comprovar o pagamento o ITR. Assim, enquanto nos imóveis situados na região urbana há a incidência do IPTU (que é cobrado pelo município), na área rural os proprietários de imóveis devem declarar o ITR.

Quem deve pagá-lo?

De acordo com o artigo 4º, da Lei 9.393/1996, legislação que dispõe acerca do ITR, quem deve pagar o referido imposto é o proprietário, o possuidor a qualquer título ou o titular do domínio útil de um imóvel rural, tanto pessoas físicas quanto pessoas jurídicas.

Contudo, é válido ressaltar que, em determinadas situações, não é necessário pagar ou entregar a Declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (DITR) do ITR, pois algumas pessoas têm imunidade ao pagamento desse imposto.

No caso, os proprietários de pequenas glebas (denominação dada à pequena fração de terra), desde que não sejam donos de outros imóveis e que explorem a propriedade sozinhos ou apenas com a sua família, não precisam pagar o ITR. Além disso, para adquirir a imunidade, não pode haver comodato, parceria ou arrendamento.

A Lei 8.171/1991, em seu artigo 104, acrescenta ainda que imóveis rurais considerados de preservação permanente e de reserva legal, assim como áreas de interesse ecológico para a proteção dos ecossistemas, também podem obter isenções do ITR.

Os demais que não são classificados como imunes ou isentos obrigatoriamente devem pagar o ITR na data estabelecida e realizar a devida declaração. Para tanto, é preciso entregar a DITR anualmente, sendo que ela deve ser preenchida por meio do Programa ITR, que é disponibilizado no site da Receita Federal e transmitida pelo ReceitaNet. Tais passos são fundamentais, pois não pagar o ITR acarreta a cobrança de multas e pode impossibilitar a realização de algumas ações, como a obtenção de um financiamento.

Quais propriedades são consideradas rurais?

De acordo com a Lei 9.393/1996 já citada, um imóvel é considerado rural quando está localizado na zona rural do município e conta com área contínua, formada por uma ou mais parcelas de terras.

Já de acordo com o artigo 32 do Código Tributário Nacional (CTN), uma área é considerada urbana quando a lei municipal a considera de expansão urbana, urbanizável ou quando conta com no mínimo dois dos itens a seguir:

  • abastecimento de água;
  • meio-fio ou calçamento;
  • sistema de esgotos sanitários;
  • escola ou posto de saúde em um raio de até 3 km;
  • rede de iluminação pública.

Assim, os imóveis que não contarem com tais itens também podem ser considerados propriedades rurais. No entanto, é válido ressaltar que, de acordo com o Decreto-Lei 57/1966, é possível que o ITR incida em um imóvel que está localizado na área urbana, desde que o bem seja comprovadamente utilizado para fins de exploração extrativa agrícola, agroindustrial, pecuária ou vegetal. Nesse caso, quando o imóvel está localizado na área urbana e é voltado à produção agrícola, por exemplo, é preciso pagar o ITR no lugar do IPTU.

O que é o convênio ITR para municípios e como ele funciona?

Como vimos, a União é competente para exigir ITR e a sua cobrança é realizada pela Receita Federal, contudo, é possível que os municípios realizem o convênio ITR, pois de acordo com a Lei nº 11250/2005, a União pode delegar por meio de convênios ao Distrito Federal e aos municípios a atribuição de fiscalizar, lançar e cobrar o referido imposto.

A Secretaria da Receita Federal do Brasil é o órgão responsável por ajustar as condições e requisitos que são necessários para a realização desses convênios, que são muito interessantes aos municípios, pois, de acordo com a Constituição Federal, 50% da arrecadação do ITR deve ficar com os municípios. No entanto, aquele que optar por realizar a sua fiscalização e cobrança, pode ficar com a integralidade do produto de sua arrecadação.

No ano de 2008, o Decreto nº 6.433 formou o Comitê Gestor do ITR (CGITR) para dispor sobre a celebração, a administração e a operacionalização dos convênios celebrados, sendo que tal órgão também criou o Portal ITR, que conta com os modelos de documentos, as informações e os aplicativos relacionados.

Atualmente, diversas localidades já aderiram ao convênio, sendo que os estados brasileiros com maior número de municípios com convênios ativos são Rio Grande do Sul (46,27%), Paraná (61,65%), Mato Grosso (91,48%) e Mato Grosso do Sul, que conta com todos os seus municípios conveniados.

Como vimos, diversas legislações dispõem sobre o tema e o imposto pode ser cobrado tanto pela União quanto pelos municípios, quando o convênio ITR for celebrado. Assim, para não cometer nenhum erro e evitar problemas com a tributação de imóveis, o ideal é contar com o auxílio de um advogado tributário, profissional qualificado e especializado no assunto.

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