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Atraso na entrega de imóveis: teses repetitivas fixadas pelo STJ (11/09) - Corelaw

Atraso na entrega de imóveis: teses repetitivas fixadas pelo STJ (11/09)

Visando implementar um efeito de responsabilização por atraso na entrega do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça, no dia 11 de setembro, fixou quatro teses para compromisso de compra e venda de imóveis. São elas:

  • Na compra de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer de forma clara, expressa e inteligível o prazo certo para a entrega do imóvel;
  • No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador, baseado na privação do uso do bem, deverá ser ressarcido de forma indenizatória (aluguel mensal), com base no valor locatício de imóvel semelhante.
  • É ilícita a cobrança de juros de obra ou outro encargo equivalente após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
  • O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, avaliado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial.

Vale destacar que a decisão não se aplica a imóveis comprados para investimento, uma vez que o programa se restringe a compras para o fim de residência própria.

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Plantando em terras alheias: parceria e arrendamento rural - Corelaw

Plantando em terras alheias: parceria e arrendamento rural

Quando se trata do setor rural, muitas transações são efetuadas de forma verbal, sem a existência de um acordo formal estabelecendo todas as condições e delimitações da atividade. Muitas vezes, a natureza da negociação acaba se tornando incerta e pouco delineada.

Por sua vez, a formalização de contratos tanto de Parceria Agrícola quanto de Arrendamento Rural para plantio em terras alheias traz mais segurança jurídica e possibilita uma maior liberdade para os empresários.

Trata-se de instrumentos que foram criados pelo Estatuto da Terra e que se tornaram de uso comum no âmbito agrícola. Ambos são utilizados para regulamentar as situações em que se transfere a posse ou uso do solo de maneira temporária. Apesar de parecerem semelhantes, eles apresentam características distintas.

Quer saber mais sobre o assunto? Neste artigo, você vai conhecer com mais detalhes como funcionam os contratos de Parceria Agrícola e de Arrendamento Rural para o plantio em terras alheias. Confira!

O que é Arrendamento Rural?

O Arrendamento Rural consiste no contrato agrário por meio do qual o proprietário (arrendador) se compromete a transferir o uso e gozo de um imóvel rural para a outra parte (arrendatário).

Para isso, é necessário que a propriedade seja destinada para atividades que envolvam a exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista. Em contrapartida, deve ser pago um valor a título de aluguel ou retribuição. Essa quantia independe de alguns elementos, como produção, chuvas, pragas e outras intercorrências. Isso significa que eventuais riscos ficam por conta apenas do arrendatário.

O que é Parceria Agrícola?

A Parceria Agrícola, também chamada de Parceria Rural, é o contrato agrário que determina que uma pessoa passa a ser obrigada a transferir o uso de seu imóvel rural para outra. Nesse contrato, o principal objetivo é exercer atividades de utilização e exploração agrícola.

Em compensação, há a partilha de riscos e lucros que foram obtidos, na devida proporção que foi estipulada no contrato. Isso significa que ambas as partes se sujeitam às ameaças e aos prejuízos decorrentes da atividade rural, ou seja, os riscos, os lucros e a percepção dos frutos serão compartilhados entre as partes. Da mesma forma, não há garantias de recebimento de proventos.

O Arrendamento Rural tem previsão legal?

Esse instituto jurídico tem previsão no Estatuto da Terra, que é regulamentado pelo Decreto nº 59566/66. A redação da lei diz que o “Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidade, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel…”.

A Parceria Agrícola tem previsão legal?

Sim. O conceito da Parceria Rural está previsto no art. 4º do Estatuto da Terra, cuja redação é a seguinte: “Parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso específico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidade, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, mediante partilha de riscos do caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem….”.

Quais são as principais características do Arrendamento Rural?

O Arrendamento Rural estabelece que o arrendatário assuma, por si só, os riscos da operação rural. Ainda assim, ele se compromete a efetuar o pagamento de um valor líquido e certo referente ao aluguel para o arrendador.

Além disso, esse contrato apresenta restrições previstas pela legislação rural-agrária que devem ser obedecidas, sob pena de o acordo sofrer nulidade. Confira as limitações:

  • o contrato tem vigência por um prazo de 3 anos, no mínimo;
  • o arrendatário adquire o direito de preferência para a aquisição do imóvel;
  • o arrendatário tem o direito à indenização sobre as benfeitorias necessárias e úteis que forem realizadas;
  • há uma limitação do preço do Arrendamento, levando em consideração o valor cadastral do imóvel;
  • o contrato de arrendamento permite o direito de renovação.

Quais são as vantagens do Arrendamento?

O arrendamento traz vantagens para ambas as partes. No caso do arrendador, esse acordo é uma maneira de rentabilizar a propriedade e até mesmo vendê-la, posteriormente. Por sua vez, o arrendatário tem uma opção mais econômica de utilização da propriedade e se torna o comprador preferencial, caso assim deseje.

Quais são as características da Parceria Agrícola?

A Parceria Agrícola estipula a transferência e o uso da propriedade para fins de exploração agrícola. No entanto, ambas as partes que figuram nesse contrato compartilham os riscos e ameaças da operação rural, bem como os dividendos e demais lucros oriundos da atividade. Trata-se de uma espécie de associação formada para o aproveitamento e exploração da atividade agrícola.

Quais são as vantagens da Parceria?

A principal vantagem que o mercado vê na Parceria Agrícola é a menor tributação em relação ao arrendamento. Porém, a parceria não pode ser usada só para isso, sob pena de sanções pelo fisco. Veja abaixo os cuidados para se evitar problemas.

Quais são os cuidados necessários para evitar problemas?

Assim, a celebração e a execução dos acordos de Parceria e Arredamento Rural exigem atenção redobrada. É importante que o contrato apresente claramente as condições e características da atividade agrícola que será desenvolvida.

Isso porque o objetivo do contrato agrário tem o potencial de determinar o enquadramento tributário da atividade. Desse modo, é necessário formalizar o negócio e definir os objetivos específicos das partes.

Em linhas gerais, no caso do Arrendamento Rural, o rendimento recebido pelo proprietário dos bens rurais que foram cedidos será tributado como um aluguel comum. Por sua vez, na Parceria, ambas as partes serão tributadas como atividade rural na devida proporção dos rendimentos obtidos. Caso seja comprovado que o contribuinte estabeleceu uma relação jurídica diversa daquela mencionada no contrato, há risco de desconsideração pelo Fisco e a imposição da devida tributação.

A Parceria Agrícola e o Arrendamento Rural são contratos muito comuns que regulamentam as atividades no meio agrícola. Todo cuidado é necessário para manter a legalidade e a validade desse acordo.

Quer trazer segurança jurídica para os seus negócios rurais? Então, entre em contato conosco.

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Vantagens do crowdfunding Imobiliário comparado aos financiamentos tradicionais - Corelaw

Vantagens do crowdfunding Imobiliário comparado aos financiamentos tradicionais

Por não ser um investimento muito popular, ainda há dúvidas sobre a opção do crowdfunding. Muitos se perguntam por que deveriam investir em bens imóveis através desse modelo, em vez de fazê-lo pelos canais tradicionais de investimento imobiliário. As empresas do mercado imobiliário também procuram outras formas de Funding para desenvolver os seus empreendimentos imobiliários.

Por isso, iremos destacar as principais razões que fazem do crowdfunding uma grande alternativa ao investimento imobiliário tradicional e também funciona para incorporadoras e construtoras que queiram acessar um crédito por vezes mais baratos do que os tradicionais bancários.

  1. Acessibilidade

O mercado imobiliário sempre foi algo inacessível para os não profissionais e o investimento era conhecido por incluir muita burocracia. No entanto, com as plataformas de crowdfunding imobiliário ficou muito mais fácil acessar o mercado de investimento. O investidor só precisa ter acesso a internet.

  1. Menores capitais

Antes dessa opção, o investidor precisava dispor de grandes quantidades de capital para cobrir os custos iniciais. Isso era necessário, pois ele era o único que investia e, portanto, deveria arcar com todos os gastos.

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Direito Imobiliário: aspectos do crowdfunding Imobiliário - Corelaw

Direito Imobiliário: aspectos do crowdfunding Imobiliário

Crowdfunding Imobiliário é um modelo de financiamento coletivo mais acessível ao pequeno investidor. Esse compartilhamento permite o investimento em pequenas quantias, algo que não é possível nos modelos tradicionais.

Pensando nisso, o advogado Jeferson Oliveira preparou um vídeo, destacando os principais pontos para quem pretende realizar um financiamento coletivo. Confira:

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Conheça aqui a tributação envolvida na incorporação imobiliária!

Incorporar transmite a ideia de reunir dois ou vários elementos em uma única estrutura. Assim, quando nos referimos à construção civil, esse fato diz respeito à união de duas coisas que serão transformadas em algo singular, ou seja, um prédio que será incorporado ao terreno, por exemplo. Nesse sentido, a incorporação imobiliária, em regra, é um instituto jurídico que envolve a junção de duas ou mais unidades autônomas em uma única disposição. Essa figura tem previsão na Lei nº 4.591/64.

Além disso, trata-se de um procedimento que envolve a cobrança de tributos específicos. Por isso, é importante estar atento a todas as etapas que compõem essa negociação para não sofrer prejuízos. Afinal, esse processo é alvo frequente de equívocos, fato que pode gerar impactos financeiros negativos.

Neste artigo, vamos explicar com mais detalhes quais são as tributações que incidem sobre o procedimento de incorporação imobiliária. Acompanhe a leitura!

O que é a incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária é a atividade que promove o planejamento, a captação de recursos financeiros, a reunião de investidores, a construção e a junção de unidades com o objetivo de alienação total ou parcial de edificações ou o conjunto de edificações compostas por unidades autônomas.

Assim, a incorporação é a figura por meio da qual uma pessoa física ou jurídica realiza a construção de um edifício, a partir de várias unidades autônomas sobre o terreno que pertence a terceiro, o proprietário. A partir do registro da incorporação imobiliária no Cartório de Imóveis, é feita a venda dessas unidades autônomas do prédio que está em fase de construção e até mesmo a alienação de imóveis que ainda estão na planta.

Assim, a empresa incorporadora é a figura responsável por administrar a obra e contratar a construtora, que, por sua vez, tem o dever de executar e construir toda a edificação. Da mesma maneira, esse termo pode significar todo o empreendimento pertencente a um projeto imobiliário que será objeto de negociação sem que a construção dos imóveis tenha sido devidamente finalizada.

Trata-se de uma figura imobiliária que apresenta determinadas particularidades e também sofre a incidência de tributação sob mais de um regime. Nesse sentido, optar pela modalidade mais vantajosa acarreta a diminuição do orçamento da obra e das despesas, além de poder ampliar a rentabilidade do negócio.

Como funciona a incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária confere segurança no que se refere às condições técnicas, à idoneidade da obra, à legalidade do projeto, às particularidades do terreno e às características do imóvel. Além disso, a incorporação requer o registro do memorial e da futura convenção de condomínio.

É comum que as empresas construtoras ou as incorporadoras forneçam algumas unidades autônomas ao proprietário do terreno como meio de pagamento e, então, negociem livremente as unidades restantes.

A alienação de unidades que ainda não têm a devida existência física exige o registro perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis, que deverá apresentar todas as informações possíveis sobre o empreendimento — metragem, áreas interna e externa e quantidade de unidades autônomas, por exemplo. A venda desses imóveis é autorizada apenas após o devido registro.

Da mesma forma, deve ser feita a verificação de todos os documentos (trata-se de um vasto rol de exigências) e a análise da matrícula do imóvel que será objeto do empreendimento. Como se trata de um procedimento complexo e extenso, o ideal é contar com o auxílio de um profissional especialista nesse ramo.

Quais são as estruturas tributárias possíveis?

A incorporação, tal como qualquer negócio jurídico, traz benefícios econômicos — portanto, sofre tributação. Nesse sentido, esse regime fiscal vai depender do tipo de planejamento societário da incorporadora. Isso porque a incorporação é passível de ser realizada de forma direta, por exemplo, através de uma SPE, usando o patrimônio de afetação.

Portanto, é importante verificar o regime de tributação que traz mais vantagens conforme os riscos e as características do negócio — lucro presumido, lucro real e o regime especial de tributação (RET).

Pensando nisso, confira, a seguir, as possibilidades de configuração da tributação incidente sobre a incorporação imobiliária.

SPE (Sociedade de Propósito Específico)

A SPE tem personalidade jurídica própria e autonomia patrimonial. Isso significa que há a separação do patrimônio que pertence aos sócios e daquele que é da incorporadora do empreendimento. Nesse sentido, ela isola os ativos e passivos de ambas as partes (pessoa jurídica representada pela incorporadora e os seus sócios).

Assim, a obra não será prejudicada caso haja alguma dívida pertencente aos sócios — eventual débito do empreendimento não tem o condão de comprometer o patrimônio pessoal do sócio. Esse fato evita prejuízos e riscos para o futuro comprador e para a empresa. Trata-se de uma modalidade que se solidificou no segmento da incorporação imobiliária seja pela proteção aos adquirentes, seja pela exigência de instituições bancárias que financiam à produção.

A SPE tem a opção de adotar qualquer regime tributário. Especialmente por força da segregação do patrimônio da SPE do restante do patrimônio do Grupo Empresarial a qual é vinculada, a SPE opta por apurar os tributos devidos pelo Regime Especial de Tributação (RET), cuja carga tributária é substancialmente inferior àquela resultante da opção pela apuração com base no lucro real ou no lucro presumido..

Planejamento societário

O planejamento societário diz respeito à escolha da forma jurídica que a empresa responsável pela incorporação vai assumir. Nesse sentido, a obra da edificação pode ser efetuada diretamente pela própria incorporadora (mãe) ou, então, por meio de uma SPE com outros parceiros. Cada situação apresenta um tipo de tributação mais vantajosa.

Como você pôde perceber, o tipo de tributação vai depender da estrutura societária que a empresa responsável pelo processo de incorporação imobiliária pretende adotar e do orçamento envolvido em todo esse projeto. Por isso, o ideal é montar um planejamento eficiente cujo principal intuito seja evitar prejuízos e reduzir os gastos com o pagamento de tributos.

Ainda tem dúvidas sobre o procedimento de incorporação imobiliária? Entre em contato conosco.

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