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Lei de Registros Públicos: o que é, qual a importância e a relação com a holding

Você já precisou registrar algum documento no cartório, correto? Uma ação que pode ser corriqueira para os empresários, nem sempre tem a sua importância compreendida por todos.

A Lei de Registros Públicos é uma das mais importantes no âmbito jurídico brasileiro. Ela tem como objetivo garantir a autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, sejam eles promovidos por pessoas físicas ou jurídicas.

No nosso post, vamos falar mais sobre a Lei 6.015/73 e o impacto que ela traz na vida de quem está planejando a sucessão empresarial. Confira!

Qual é a importância do Registro Público?

A própria Lei de Registros Públicos, já em seu artigo 1º, nos diz que a sua função é assegurar a autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. Mas afinal, o que isso quer dizer?

Em linhas gerais, a autenticidade garantida pelo registro é a presunção relativa de veracidade.

A segurança é justamente a ausência de risco. Ou seja, o comprador de um imóvel, quando registra o bem em seu nome, tem a segurança de que ele é proprietário perante o Estado e à sociedade.

Por fim, a eficácia é garantida pelos dois itens mencionados e produz o efeito de publicizar o ato jurídico e garantir a boa-fé de todos os envolvidos, dando a condição de validade. Portanto, podemos afirmar que a Lei de Registros Públicos tem a finalidade de constitutiva de direito, comprobatória e publicitária que pode ser oponível a todos.

Quais atos estão sob a égide da lei de Registros públicos?

A Lei de Registros Públicos enumera em seu artigo 1º os seguintes atos sujeitos ao seu controle:

  • Registro civil de pessoas naturais;     
  • Registro civil de pessoas jurídicas;     
  • Registro de títulos e documentos;     
  • Registro de imóveis.  

Caso você precise realizar o Registro Público do nascimento, casamento, emancipação, compra de um imóvel, a formalização de uma associação, fundação ou sociedade simples, entre outros marcos, ela será regida pela Lei 6.015/73.

Outros atos jurídicos também precisam ser registrados. No entanto, a lei civil direcionará para o ordenamento correto que deve ser seguido.

O que fazer para proteger o seu patrimônio?

Você está construindo o seu patrimônio e se pergunta como fazer para protegê-lo diante de tantas burocracias e inseguranças econômicas que o país vem atravessando? Não se preocupe! Não é uma dúvida incomum e o melhor de tudo é que a resposta também não é complexa. A legislação brasileira prevê maneiras de realizar a proteção patrimonial dentro dos ditames legais.

Atualmente, muitos empresários se valem da holding patrimonial para diminuir a carga tributária e realizar o seu planejamento sucessório. Com isso, evitam possíveis brigas entre herdeiros, além de formalizar diversos processos necessários para uma boa administração empresarial.

Não sabe do que se trata? Acompanhe os tópicos abaixo para mais informações.

O que é holding?

Holding é o termo que caracteriza uma empresa constituída com o propósito de participar de outras empresas, seja como acionista ou sócia. Ela pode ser dividida das seguintes formas:

  • Mista, que permite, além da participação societária, o desenvolvimento de outra atividade;
  • Pura, cuja atividade principal é a participação societária em outras empresas.

Aqui em nosso texto daremos especial atenção às holdings patrimoniais Essas empresas são criadas para administrar imóveis, móveis, títulos e valores em dinheiro, integralizando-os ao capital social. O intuito dessa prática é facilitar a gestão empresarial e adquirir benefícios fiscais e sucessórios, sem infringir a lei.

Qual a vantagem da holding patrimonial?

Como dissemos, muitos empresários têm constituído holding para a realização do planejamento sucessório e proteção patrimonial — uma vez que no próprio contrato social já fica estipulado o direito de cada herdeiro em relação à quantidade de cotas da empresa. Nesse sentido, podem serem gravadas com as seguintes cláusulas:

  • Incomunicabilidade: as quotas não integrarão o patrimônio do cônjuge ou companheiro do herdeiro;
  • Inalienabilidade: impede o herdeiro ou donatário a dispor das quotas e trazer pessoas estranhas à família ou sociedade;
  • Reversão: trata-se do caso de falecimento prévio do herdeiro, retornando as quotas ao doador, nesse caso.

Outro benefício diz respeito a uma possível economia tributária, a depender das atividades desenvolvidas. No caso da holding patrimonial a tributação de receitas auferidas com alugueis, a título de exemplo, representa um total máximo de 14,53% — contra 27,5% para as pessoas físicas.

O mesmo acontece com a venda de imóveis, que pode ser tributado com alíquotas variáveis entre 15% e 22,5% sobre a diferença do ganho de capital para pessoa física. Por outro lado, a venda realizada por holding com atividade de compra e venda de imóveis gira em torno de 6,7% do preço total da venda (que pode ser sensivelmente mais vantajoso)

Quais são as desvantagens de uma holding patrimonial?

A abertura de uma empresa, contabilidade, tarifas, impostos, custos para a integralização de imóveis, entre outros pontos devem ser levados em consideração no momento da criação ou não da holding.

Antes de tomar a sua decisão, avalie o valor total de bens, a renda gerada por meio dos aluguéis, a intenção dos proprietários em relação à cada um dos imóveis e a necessidade do planejamento sucessório. Para isso, não há melhor maneira do que a contratação de um profissional especializado, tendo em vista a complexidade da legislação brasileira.

Qual a importância da Lei de Registros Públicos na constituição de uma holding patrimonial?

A holding patrimonial passará a ser proprietária de todos os seus imóveis e eles deverão estar devidamente descritos no contrato social para a correta integralização do patrimônio. Logo, você só poderá transferir os bens dos quais é dono. Portanto, é necessário que todos eles estejam devidamente registrados conforme os ditames da legislação.

É importante lembrar que o contrato de integralização é o título aquisitivo da empresa. Sendo assim, ele deverá seguir algumas das regras da redação notarial, como descrição e identificação correta do bem, registro, título aquisitivo anterior e número de cadastro.

Se você é empresário e busca garantir a solidez tanto do seu negócio quanto dos seus bens, não deixe de conhecer a Lei de Registros Públicos, entender como ela funciona e qual a importância dentro de sua realidade.

E, caso você queira conhecer ainda mais sobre o assunto, leia os nossos comentários sobre a lei em outro post sobre as alterações recentes na LRP. Não deixe de conferi-lo!

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Se alguém quiser comprar meu imóvel em parceria, tenho que dar preferência de compra para a usina ou posso vender direto? - Corelaw

Preferência em Contratos de Parceria Agrícola

Dr. Mauro Faustino

Depende: se estiver escrito no contrato com a usina, tem. Se não, não.

Na parceria, não existe a preferência de lei (preferência legal), mas o contrato pode bem prevê-la (preferência convencional).

O Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) prevê essa obrigatoriedade para o arrendamento, mas não expressamente para a parceria.

O assunto causou polêmica em determinada época porque tem um artigo no Estatuto (artigo 96) que manda aplicar as regras do arrendamento à parceria.

Porém, a Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao entender que não cabe preferência em contrato de parceria.

Leia na íntegra.

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Lei dos Distratos

Entenda a Lei dos Distratos e seus reflexos na incorporação e loteamento

A “Lei dos Distratos”

https://www.linkedin.com/pulse/lei-dos-distratos-intro-mauro-faustino/

A “Lei dos Distratos”

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/L13786.htm

Alterou a

(A) Lei de Incorporações http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591compilado.htm

(B) e a Lei de Loteamentos http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6766compilado.htm

As alterações podem ser assim divididas:

(A) Lei de Incorporações

1.      O que deve constar no contrato (inclusão na lei do artigo 35-A)

2.      O famoso prazo “legal” da tolerância na entrega do imóvel que não era legal, mas que agora ficou legal e suas consequências (inclusão do artigo 43-A)

3.      O que acontece se o contrato for desfeito / quebra (inclusão do artigo 67-A)

e

(B) Lei de Loteamento

1.      O que deve constar no contrato (inclusão na lei do artigo 26-A)

2.      O que acontece se o contrato for desfeito / quebra (inclusão do artigo 32-A)

3.      Leilão do lote após 60 dias da mora (inclusão do § 2º do artigo 34)

4.      Cancelamento do registro da promessa de lote e possibilidade de novo registro (artigo 35)

Um pouco sobre as incorporações:

Uma alteração muito importante é que cabe direito de arrependimento ao consumidor somente no prazo de 7 dias contados da data de assinaturas do contrato se este for assinado fora da sede da incorporadora / loteadora. Ou seja, para que não haja esse direito de arrependimento, ideal é que sempre o contrato seja assinado na sede da vendedora (incorporadora / loteadora). Se não houver estrutura física para tanto e a maioria das vendas tiver que ser feita no stand de vendas, ideal é que a incorporadora tenha essa ciência, bem como que os contratos tenham isso bem claro (inclusive no quadro resumo).

Outra questão importante, é o incentivo que a lei dá à incorporadora para entrar no patrimônio de afetação (como um forma inclusive de proteger a coletividade), pois o máximo de multa contra o adquirente passa a ser maior (até 50% dos valores pagos corrigidos) em caso de “rescisão” contratual.

A lei nova, assim como a jurisprudência, continua confundindo os termos distrato com resolução e até mesmo colocando os dois no mesmo balaio.

Em função disso, é importante destacar que:

– compromisso de venda e compra é irrevogável e irretratável;

– cabe agora arrependimento ao adquirente / consumidor somente na hipótese de o contrato ter sido firmado fora da sede da incorporadora (artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor): consequência = devolução integral das parcelas do preço já pagas, inclusive a comissão de corretagem, com correção monetária, em total respeito ao § 10 do artigo 67-A da Lei nº 4.591/64;

– se incorporadora inadimplir, não entregando a unidade futura no prazo previsto, além dos 180 dias de tolerância (que agora sim virou prazo “legal”):

(a) e o adquirente estiver adimplente, este pode pedir a resolução do contrato e a incorporadora devolve ao adquirente todo o preço e multa estipulada em até 60 (sessenta) dias contados da resolução.

(b) nesta mesma situação, caso o adquirente esteja adimplente e não peça a resolução do contrato, a incorporadora deve pagar 1% ao mês de atraso a ser calculado sobre o valor efetivamente pago do preço da unidade, corrigido monetariamente.

(c) as duas multas não se cumulam em hipótese alguma.

– se o adquirente inadimplir o pagamento das parcelas do preço:

= multa moratória contida no contrato + juros + correção monetária;

= Prazo de 15 dias para purgar a mora, sob pena de:

–             Resolução do contrato ANTES das chaves: a incorporadora devolve o que o adquirente pagou do preço da unidade, descontando a corretagem e multa de (até) 50% a ser calculado sobre o valor pago, corrigido monetariamente;

–             Resolução do contrato DEPOIS das chaves: a incorporadora devolve o que o adquirente pagou do preço da unidade, descontando a corretagem, multa de até 50% a ser calculado sobre o valor pago, corrigido monetariamente, tributos sobre o imóvel e cotas de condomínio, fruição da Unidade Autônoma de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do preço de aquisição para o imóvel e demais encargos;

–             Em ambos os casos a devolução será feita em 30 dias contados do Habite-se se a incorporação tiver patrimônio de afetação (se não tiver, em até 180 dias do desfazimento do contrato e o máximo da multa passa a ser o de 25%).

Como o distrato é negócio entre as partes, estas poderão estabelecer outros patamares de multa, negociando-os livremente, como a própria lei definiu, § 13º do artigo 67-A).

Na sequência, vou escrever mais detalhadamente sobre cada um dos artigos novos que a lei trouxe.

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